中東沖突推高成本，泰國(guó)房地產(chǎn)與建筑業(yè)集體“轉(zhuǎn)向”：延期開(kāi)盤、壓縮利潤(rùn)、尋找新買家。

在全球能源價(jià)格劇烈波動(dòng)的背景下，泰國(guó)建筑與房地產(chǎn)行業(yè)正被迫全面調(diào)整策略。來(lái)自暹羅商業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)情報(bào)中心的最新分析指出，中東沖突持續(xù)推高能源與原材料成本，行業(yè)成本結(jié)構(gòu)與需求基礎(chǔ)正同時(shí)承壓，企業(yè)不得不在“控成本”與“穩(wěn)銷售”之間尋找新的平衡點(diǎn)。

成本端：能源成為最大不確定變量

能源價(jià)格上漲正在快速傳導(dǎo)至建筑材料端。鋼鐵、水泥、瓷磚等高耗能產(chǎn)品首當(dāng)其沖，其生產(chǎn)成本中，能源占比已高達(dá)35%至50%。與此同時(shí)，進(jìn)口原材料價(jià)格隨全球大宗商品市場(chǎng)波動(dòng)，加之運(yùn)輸費(fèi)用上升，進(jìn)一步推高整體成本。

短期來(lái)看，由于不少企業(yè)仍在消化沖突前囤積的庫(kù)存，加上大型項(xiàng)目提前鎖定材料價(jià)格，未來(lái)1至2個(gè)月建材價(jià)格預(yù)計(jì)僅溫和上漲。但一旦中東局勢(shì)長(zhǎng)期化，尤其是霍爾木茲海峽運(yùn)輸受阻，將對(duì)原材料供應(yīng)與價(jià)格形成更大沖擊。

施工端：延誤與資金壓力同步顯現(xiàn)

成本上升疊加全球與泰國(guó)經(jīng)濟(jì)不確定性，正直接影響項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏。工業(yè)投資趨于謹(jǐn)慎，部分工廠建設(shè)項(xiàng)目延后，建筑行業(yè)面臨訂單推遲與成本上升的雙重壓力。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商方面，新項(xiàng)目開(kāi)盤節(jié)奏明顯放緩，本已處于低位的供應(yīng)進(jìn)一步收緊。同時(shí)，承接政府項(xiàng)目的承包商仍面臨資金周轉(zhuǎn)壓力——財(cái)政撥付延遲、成本計(jì)算機(jī)制滯后，使企業(yè)難以及時(shí)覆蓋實(shí)際成本。

需求端：購(gòu)買力走弱，外資買家降溫

住宅市場(chǎng)復(fù)蘇乏力。能源價(jià)格推高生活成本，直接壓縮中低收入群體的購(gòu)房能力，成為抑制需求的關(guān)鍵因素。

外部需求同樣疲軟。全球經(jīng)濟(jì)不確定性降低了海外買家的投資意愿。盡管部分高凈值人群因地緣沖突有遷移需求，但規(guī)模有限。數(shù)據(jù)顯示，來(lái)自中東及周邊地區(qū)的買家，僅占外國(guó)公寓交易總額的約1%。

需求疲弱疊加成本上升，使開(kāi)發(fā)商陷入“難以漲價(jià)”的困境：一方面開(kāi)發(fā)成本持續(xù)抬升，另一方面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，售價(jià)上調(diào)空間有限。

EIC預(yù)計(jì)，2026年大曼谷地區(qū)新住宅供應(yīng)約為3.9萬(wàn)套，同比下降5%；若沖突持續(xù)，降幅可能擴(kuò)大至10%。

企業(yè)應(yīng)對(duì)：從“擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“生存效率”

面對(duì)不確定性，行業(yè)策略正在發(fā)生轉(zhuǎn)變：

• 建材企業(yè)：強(qiáng)化成本控制、加快庫(kù)存去化、分散供應(yīng)來(lái)源，并借助數(shù)據(jù)分析優(yōu)化決策
• 承包商：提升采購(gòu)規(guī)劃能力，建立多供應(yīng)商體系，同時(shí)加快施工周期以保障現(xiàn)金流
• 開(kāi)發(fā)商：加強(qiáng)與施工方協(xié)同，優(yōu)化采購(gòu)結(jié)構(gòu)，減少材料浪費(fèi)

泰國(guó)上市房企Supalai負(fù)責(zé)人表示，公司將直接協(xié)助承包商采購(gòu)材料，并在能源價(jià)格推高成本時(shí)承擔(dān)差價(jià)，同時(shí)通過(guò)快速付款與項(xiàng)目集中布局提升效率、降低搬遷成本。

另一家開(kāi)發(fā)商Eastern Star Real Estate則采取“抄底庫(kù)存”策略，以現(xiàn)金方式收購(gòu)大型開(kāi)發(fā)商因項(xiàng)目?jī)鼋Y(jié)而未使用的建材，從而鎖定成本。

在銷售端，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始更加重視高購(gòu)買力外籍客戶，同時(shí)探索“以租代售”“租購(gòu)結(jié)合”等模式，以緩解本地購(gòu)房能力不足的問(wèn)題。

政策端：行業(yè)呼吁更多支持措施

EIC指出，政府在當(dāng)前階段具有關(guān)鍵調(diào)節(jié)作用，包括：

• 下調(diào)建筑原材料進(jìn)口稅
• 提升能源供應(yīng)穩(wěn)定性
• 向受影響企業(yè)提供支持

在公共工程領(lǐng)域，可考慮延長(zhǎng)合同期限、加快成本補(bǔ)償機(jī)制（K-factor）撥付，以緩解承包商壓力。

業(yè)內(nèi)人士還呼吁，將針對(duì)700萬(wàn)泰銖以下住宅的過(guò)戶費(fèi)與按揭費(fèi)用減免政策，以及寬松貸款價(jià)值比（LTV）政策延長(zhǎng)至6月30日之后，以穩(wěn)定市場(chǎng)需求。

此外，適度放寬外國(guó)人購(gòu)房及長(zhǎng)期居留政策，也被視為提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。

結(jié)語(yǔ)：高成本時(shí)代的“新常態(tài)”

整體來(lái)看，泰國(guó)建筑與房地產(chǎn)行業(yè)正從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“風(fēng)險(xiǎn)管理與效率優(yōu)先”。在能源價(jià)格與地緣政治持續(xù)擾動(dòng)下，成本控制、現(xiàn)金流安全與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心。

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