最近樓市又炸鍋了。全國(guó)人大代表樊蕓帶了個(gè)硬核建議上兩會(huì)：

未來(lái)五年，逐步取消公攤面積，以后房子按套內(nèi)面積賣(mài)，物業(yè)費(fèi)也得跟著按套內(nèi)面積收。

這話(huà)一出，網(wǎng)上立馬吵翻了天。有有人拍手叫好，說(shuō)終于等到這一天；也有人心里直打鼓，擔(dān)心這是不是“羊毛出在羊身上”，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)明降暗升？更有一大批已經(jīng)買(mǎi)了房的老業(yè)主們，捂著胸口問(wèn)：那我們這些已經(jīng)為公攤掏過(guò)錢(qián)的“冤大頭”，能給補(bǔ)點(diǎn)差價(jià)不？

今天咱們就聊聊這個(gè)事。

先說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題，這公攤面積到底有多“坑”？

樊蕓舉了個(gè)上海的例子，前兩年上海有個(gè)豪宅項(xiàng)目，最小戶(hù)型350平米，聽(tīng)著氣派吧？結(jié)果業(yè)主到手一看，得房率只有66%到67%，實(shí)際能住的就200多平米。

剩下那100多平米是啥？是公攤。更要命的是，物業(yè)費(fèi)還得按350平米交，每平米20塊錢(qián)，一個(gè)月光物業(yè)費(fèi)就七千多。這不是花錢(qián)買(mǎi)了個(gè)寂寞嗎？

反過(guò)來(lái)看現(xiàn)在推的“好房子”項(xiàng)目，得房率能干到93%到94%。差距在哪？就在公攤這個(gè)誰(shuí)也說(shuō)不清的“黑洞”里。

公攤面積這事，說(shuō)起來(lái)還真是個(gè)“老物件”。1995年國(guó)家出臺(tái)規(guī)定，要分?jǐn)傠娞荨翘?、門(mén)廳這些公共部分的面積。初衷倒也說(shuō)得過(guò)去——公共區(qū)域總得有人買(mǎi)單吧？可三十年下來(lái)，這公攤越玩越花哨，成了樓市里最不透明的一環(huán)。

公攤多少，怎么算的，全憑開(kāi)發(fā)商一張嘴。業(yè)主想核對(duì)？門(mén)兒都沒(méi)有。更絕的是，有些小區(qū)把地下車(chē)庫(kù)、物業(yè)用房、甚至人防工程都塞進(jìn)公攤里。買(mǎi)房時(shí)按建筑面積掏錢(qián)，住進(jìn)去后物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)還得按這個(gè)面積再交一遍。等于你為那片看不見(jiàn)摸不著的公攤面積，付了兩次錢(qián)。

有網(wǎng)友算過(guò)一筆賬：買(mǎi)一套100平米、公攤25平米的房子，單價(jià)2萬(wàn)的話(huà)，光公攤就花了50萬(wàn)。這50萬(wàn)換來(lái)的25平米，你不能住、不能用、不能租，每年還得繼續(xù)為它交錢(qián)。

鄭州有個(gè)市民更慘，花618萬(wàn)買(mǎi)房，公攤面積花了152萬(wàn)，占比接近29%。這不是坑是什么？連人民日?qǐng)?bào)、新華社都看不下去了，直接點(diǎn)名批評(píng)公攤面積“不透明、損害百姓利益”。

那現(xiàn)在取消公攤，時(shí)機(jī)成熟了嗎？有人說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)漲，我倒覺(jué)得這擔(dān)心有點(diǎn)多余。

眼下樓市正處于調(diào)整期，大家對(duì)價(jià)格的敏感度早就鈍化了。這時(shí)候改計(jì)價(jià)方式，反而是個(gè)窗口期。

重慶早就按套內(nèi)面積賣(mài)房了，市場(chǎng)也沒(méi)出啥亂子。張家口、衡陽(yáng)這些地方也在試，都沒(méi)見(jiàn)房?jī)r(jià)失控。

再說(shuō)了，國(guó)家現(xiàn)在大力推“好房子”，高公攤跟這政策壓根不對(duì)付。好房子講究啥？實(shí)用、舒適、品質(zhì)。你花100平米的錢(qián)，到手只有60多平米能住，這叫啥好房子？

不過(guò)話(huà)說(shuō)回來(lái)，最糾結(jié)的肯定是已經(jīng)買(mǎi)了房的老業(yè)主。我那幾十萬(wàn)公攤打水漂了？能不能退錢(qián)？

這里得說(shuō)句實(shí)在話(huà)：指望拿到現(xiàn)金補(bǔ)償，可能性微乎其微。法律上講這叫“法不溯及既往”，你當(dāng)初簽合同的時(shí)候，那價(jià)格是雙方認(rèn)可了的。

道理很簡(jiǎn)單，取消公攤不是把樓道電梯都拆了，而是改計(jì)價(jià)方式——以后買(mǎi)房、交物業(yè)費(fèi)都按套內(nèi)面積算。你當(dāng)年簽的合同是合法有效的，新政策沒(méi)法倒回去推翻歷史交易。

但有例外。如果開(kāi)發(fā)商在測(cè)繪時(shí)故意造假、虛增公攤，把不該分?jǐn)偟挠踩o你，這就屬于不當(dāng)?shù)美仨毻隋X(qián)。鄭州那個(gè)案例，2000戶(hù)業(yè)主如果每戶(hù)被多算1平米公攤，按2萬(wàn)單價(jià)算，開(kāi)發(fā)商就多收了4000萬(wàn)。這錢(qián)，該吐就得吐。

那沒(méi)補(bǔ)償?shù)睦蠘I(yè)主就吃虧吃定了？也不盡然。

取消公攤，對(duì)已買(mǎi)房的人其實(shí)是種“隱形補(bǔ)償”。以后物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都按套內(nèi)面積交了，每年能省下20%左右的固定開(kāi)銷(xiāo)。三十年下來(lái)，不是小數(shù)目。

而且二手房以后大概率也按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，你房子真實(shí)的使用面積反而更清楚了，不再被含糊的公攤稀釋。市場(chǎng)更透明，對(duì)所有有房的人都是長(zhǎng)期利好。

推動(dòng)取消公攤，說(shuō)到底就是讓樓市回歸居住本質(zhì)。這事或許沒(méi)法讓老業(yè)主直接拿到現(xiàn)金，但能讓每個(gè)家庭的居住消費(fèi)變得更公平、更透明、更有尊嚴(yán)。

從這個(gè)意義上說(shuō)，不管新房老房，有房子的人都值得期待。畢竟，誰(shuí)不想自己住得明白、花得清楚呢？