自2021年下半年開始的這一輪調(diào)整，出清程度之猛烈，幾乎超出所有人預(yù)料。

哪怕是邁入2024年，調(diào)整也尚未看到結(jié)束的跡象：

1、一季度，百強(qiáng)房企銷售額同比下降47%；

2、幾乎所有龍頭房企的股價(jià)都創(chuàng)了新低；

3、即便行業(yè)內(nèi)那些曾經(jīng)的大“船”，也被吹得搖搖晃晃。

可歷史告訴我們，悲觀者雖然正確，但樂觀者才有未來。

至少，最壞的日子差不多過去了。而最后留下來的，大概率還是那些既有戰(zhàn)略前瞻預(yù)判，又兼具底線思維的房企，比如保利發(fā)展。

01

穩(wěn)健與進(jìn)取，一個(gè)都不少

如何判斷一家企業(yè)的戰(zhàn)略是否正確？關(guān)鍵是看其在行業(yè)調(diào)整階段時(shí)的穩(wěn)定性和持續(xù)性。

就這一點(diǎn)而言，保利的表現(xiàn)堪稱優(yōu)秀。

結(jié)合保利剛發(fā)布的2023年年報(bào)，我們來看幾組數(shù)據(jù)。

1、銷售規(guī)模行業(yè)第一。

2023年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)了全口徑銷售額4222億元，市場排名升至行業(yè)第一，是行業(yè)唯一一家過4000億的房企。

保利的這個(gè)第一，比排名第二的萬科多了近500億，比排名第三的中海多了近1150億，領(lǐng)先不止一個(gè)身位。

按權(quán)益金額算，保利也以3057.1億排名第一。

可能有人會(huì)說，在地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模不是萬能的；但我想說的是，沒有規(guī)模也是萬萬不能的。

區(qū)別在于，有的企業(yè)，是為了規(guī)模而規(guī)模；而有的則是，穩(wěn)健發(fā)展到了一定的規(guī)模。

有興趣的可以看看下面三張圖：

如圖所示，過去三年，TOP10 陣營幾乎每年都在變換，但保利發(fā)展卻一步步向前，直到行業(yè)第一名。

其實(shí)吧，保利的第一，一是企業(yè)自身的發(fā)展，二是行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

與以往座次的頻繁更迭不同，保利的這個(gè)第一，說服力還是蠻強(qiáng)的。

2、銷售質(zhì)量大概率也是行業(yè)第一。

如果說銷售規(guī)模4222億講的是絕對“量”的維度，那保利在核心一、二線城市的銷售占比，則很好地體現(xiàn)了“質(zhì)”的優(yōu)秀。

數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展珠三角、長三角的銷售貢獻(xiàn)分別超1100億元和1400億元，兩者合計(jì)貢獻(xiàn)撐起了保利4222億銷售額的半邊天。

其中，廣佛合計(jì)超800億元、上海超500億元，也就是說，單是廣佛、上海的銷售體量，就是一個(gè)千億房企的規(guī)模，城市深耕效果顯著。

都說地產(chǎn)新周期中，得核心城市者得天下。而實(shí)際上，保利已經(jīng)擁有了“天下”。

3、權(quán)益購地金額領(lǐng)先：依舊是千億規(guī)模。

整個(gè)2023年，保利發(fā)展依然在核心城市加碼。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年全年，保利有5個(gè)月的單月權(quán)益購地金額超過100億元，全年權(quán)益購地金額達(dá)約1359億元，相較2022年的1082億元，增加了277億元。

其中，保利發(fā)展在38個(gè)核心城市的拓展金額占比高達(dá)99%。

按全口徑拿地金額計(jì)算，其土地投資強(qiáng)度從2022年的30%提升至了2023年的39%。

而大手筆加倉的背后，是保利對市場機(jī)會(huì)的判斷：繼續(xù)看好新型城鎮(zhèn)化、居住品質(zhì)改善需求帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，聚焦城市產(chǎn)業(yè)、人口支撐較強(qiáng)的區(qū)域市場，集中投資珠三角、長三角等核心城市及城市群。

02

行業(yè)新周期，重構(gòu)護(hù)城河

我們常說，業(yè)績報(bào)表是后視鏡，既可以審視企業(yè)階段性的經(jīng)營成果，也同樣是市場得以了解企業(yè)經(jīng)營策略變化的窗口。

年報(bào)顯示，公司2023年度實(shí)現(xiàn)營收規(guī)模3468億元，同比增長23%；歸母凈利潤120.67億元，同比下滑34%。

營收實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，利潤卻有一定的下滑，很多人可能充滿疑惑。

但細(xì)看財(cái)報(bào)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這背后的核心原因是保利采取了極致慎重的財(cái)務(wù)策略。

據(jù)保利年報(bào)表述，2023年公司凈利潤同比下滑的原因有二：

1）項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率的降低；

2）公司針對當(dāng)前市場情況擬對部分項(xiàng)目計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

對于第一點(diǎn)，不用太多討論，毛利率下滑是事實(shí)，也是行業(yè)普遍現(xiàn)象。無論央企巨頭，還是優(yōu)質(zhì)民企，沒有一個(gè)例外。

對于第二點(diǎn)，也好理解。

用大白話說就是：行情好的時(shí)候，手里的有些貨，原本可以賣100元，現(xiàn)在只值80元了，這20元就得減值，這也是全行業(yè)都面臨的問題。

不同在于，有些企業(yè)采取了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，一次性的從利潤里扣掉這些減值，進(jìn)而導(dǎo)致利潤總額的下降；而有些企業(yè)就還是按照100塊錢的原值算利潤。

保利之所以如此大規(guī)模的計(jì)提減值，原因無非也是兩個(gè)：

一是實(shí)力夠強(qiáng)，有能力減；

二是定力夠足，有意愿減。

在保利看來，當(dāng)下的利潤雖然重要，但長遠(yuǎn)的安全和穩(wěn)健更重要。

實(shí)際上，對保利來說，

安全第一的理念，不僅體現(xiàn)在大額計(jì)提上，也體現(xiàn)在了龐大的現(xiàn)金儲(chǔ)備上。

年報(bào)顯示，2023年，保利的現(xiàn)金儲(chǔ)備再創(chuàng)新高，達(dá)到了1480億元。

1480億元的現(xiàn)金儲(chǔ)備是什么概念？

截至4月22日收盤，各大地產(chǎn)巨頭的市值（人民幣）如下：

華潤置地：1575億

中海地產(chǎn)：1181億

招商蛇口：705.8億

萬科：798.2億

龍湖：577億

理論上，保利當(dāng)下的現(xiàn)金儲(chǔ)備可以直接買下：

0.94個(gè)華潤置地

1.3個(gè)中海地產(chǎn)

1.85個(gè)萬科

2個(gè)招商蛇口

2.6個(gè)龍湖

現(xiàn)金為王，幾乎是當(dāng)下所有人的共識(shí)。

自2021年下半年以來，民營房企接連爆雷，防線不斷潰敗。

而引爆這顆雷的引線，就是現(xiàn)金流出了問題。

1、行業(yè)下行周期，現(xiàn)金大于一切。

在這一次史無前例的周期性調(diào)整中，很多企業(yè)暴雷，最直接的原因就是：現(xiàn)金沒了。

2、利潤換不來安全，但現(xiàn)金可以。

江湖上有這么一句話：沒有現(xiàn)金流的利潤都是耍流氓。

有些報(bào)表上看似利潤豐厚的企業(yè)，卻因一筆幾千萬的利息無法支付而暴雷。

3、利潤反映的是企業(yè)的過去，現(xiàn)金卻代表著企業(yè)的當(dāng)下及未來。

現(xiàn)在的房企，大致可以分為兩類：

為了活著；

為了更好地活著。

沒有現(xiàn)金儲(chǔ)備，或者現(xiàn)金儲(chǔ)備不夠多的，活著是唯一的目標(biāo)；

而擁有充足現(xiàn)金儲(chǔ)備的房企，既能保證企業(yè)當(dāng)下的安全，也護(hù)航企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展。

當(dāng)然了，龐大的現(xiàn)金儲(chǔ)備之外，保利的很多細(xì)分財(cái)務(wù)指標(biāo)，也是出類拔萃的：

1）資金回籠率：全年回籠率102%，其中當(dāng)年回籠率78.3%；

2）負(fù)債結(jié)構(gòu)：期末公司資產(chǎn)負(fù)債率76.55%、扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率67.14%、凈負(fù)債率61.20%，分別較期初下降1.56、1.34和2.37個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比1.28；

3）融資成本：新增融資1371億元，綜合成本僅3.14%，其中，三年期直接融資成本最低降至3.0%。

4）經(jīng)營現(xiàn)金流：139億，連續(xù)6年為正。

03

出清后才是出路，等待黎明

就像羅馬不是一天建成，保利如今的優(yōu)秀也非一日之功。

這其中，很重要的一點(diǎn)是，保利是行業(yè)中為數(shù)不多的擁有頂級(jí)戰(zhàn)略能力的房企。

比如，2018年，當(dāng)絕大多數(shù)房企還在追逐規(guī)模時(shí)，保利地產(chǎn)就更名為保利發(fā)展，就開始從“住宅+”模式向“不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)+運(yùn)營”模式的升維。

再比如，2022年，保利董事長劉平指出房地產(chǎn)的運(yùn)行邏輯已經(jīng)發(fā)生改變，總體呈現(xiàn)“五化”趨勢：

1）去金融化：企業(yè)端要求房企保持適度杠桿，不能過度借貸；消費(fèi)端也不能把房子作為金融產(chǎn)品，而要回歸居住本質(zhì)。

2）制造業(yè)化：土地紅利不再，必須用制造業(yè)思維和精益管理的理念，不斷提升效益。

3）極致專業(yè)化：產(chǎn)品和服務(wù)都要做到最好。

4）功能民生化：民生保障是最根本的，各大房企，尤其是央企，要廣泛參與到保障房、社區(qū)建設(shè)、基層治理當(dāng)中，發(fā)揮責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

5）競爭格局加劇分化：信用和專業(yè)能力將成為最核心的競爭力，強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)門檻也會(huì)越來越高。

而保利做出判斷的大背景，是行業(yè)的底層邏輯正在發(fā)生深刻的變化。

劉平判斷，兩大時(shí)代正在來臨：

1）行業(yè)正由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的“品質(zhì)時(shí)代”。

2）基于不動(dòng)產(chǎn)空間之上，以服務(wù)為鏈接、多元業(yè)態(tài)有機(jī)融合的，能夠生生不息、不斷進(jìn)化的“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)時(shí)代”也在來臨。

也正是基于上述背景，保利近幾年的整體部署非常清晰：

1、調(diào)倉，為了更好地城市布局。

2023年，保利布局的38個(gè)核心城市的銷售占比為88%，市占率達(dá)6.8%，同比提升0.7個(gè)百分點(diǎn)；市占率超過10%的城市共27個(gè)。

在市場格局高度分化的下半場，高能級(jí)市場的高占比，極大地增強(qiáng)了保利發(fā)展的業(yè)績穩(wěn)定性和市場安全墊。

高能級(jí)城市的銷售貢獻(xiàn)持續(xù)凸顯，在長三角銷售金額超過1400億元，粵港澳大灣區(qū)超過1100億。

這背后都得益于保利前瞻性的逆周期布局和城市深耕策略。

2、升級(jí)，用產(chǎn)品力全面迎戰(zhàn)品質(zhì)時(shí)代。

我們說了，當(dāng)下樓市的主要矛盾正在從“有和無”的問題變成“好和壞”的問題。購房者對房子品質(zhì)的要求會(huì)越來越高，“既要又要還要”。

按照保利的話說就是：改善主導(dǎo)、品質(zhì)為王。

這其中，2023年上半年開售的廣州保利天瑞最具代表性。

作為保利天字系新中式開山之作，保利天瑞在極短的時(shí)間內(nèi)成為了一個(gè)現(xiàn)象級(jí)的豪宅IP。

1）打破保利體系內(nèi)單盤銷量紀(jì)錄。半年時(shí)間，項(xiàng)目銷售業(yè)績已超80億；按照網(wǎng)簽金額算，是廣州第一，粵港澳大灣區(qū)前二。

2）在2023-2024年中國十佳豪宅項(xiàng)目評比中，保利天瑞成為廣州唯一上榜的項(xiàng)目。

天瑞為何能成功？

一句話總結(jié)就是，它做到了把極致稀缺的地段、資源與產(chǎn)品，聚合為一座城市只占1%的頭部資產(chǎn)。

廣州保利天瑞之外，今年即將入市的上海世博天悅也是這樣一個(gè)現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目。

上海人說，世博天悅是上海碩果僅存的一線濱江豪宅。

項(xiàng)目位于浦東的世博濱江，地處前灘北側(cè)，與徐匯濱江隔江相望。

4月18日，項(xiàng)目正式開啟認(rèn)購，推出291套建面約170-400㎡房源，均價(jià)16.8萬/㎡，據(jù)說認(rèn)籌數(shù)據(jù)非常不錯(cuò)。

上海的頂級(jí)圈層為何追捧世博天悅，原因還是一個(gè)，項(xiàng)目擁有稀缺的“超級(jí)景觀資源+超級(jí)核心地段+超級(jí)產(chǎn)品”，是世界級(jí)的稀缺資產(chǎn)。

3、優(yōu)化，用系統(tǒng)和生態(tài)思維全面發(fā)展。

在2023年發(fā)布的《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》中，保利發(fā)展首次對外提出“品質(zhì)時(shí)代”概念，提出商品房開發(fā)將由“峰值時(shí)代”向“品質(zhì)時(shí)代”過渡，品質(zhì)居住需求的供需矛盾，將帶來巨大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

為此，保利發(fā)展響應(yīng)“品質(zhì)時(shí)代”的發(fā)展需求，在2023年適時(shí)推出“人文社區(qū)”產(chǎn)品服務(wù)戰(zhàn)略，持續(xù)打造產(chǎn)品力、服務(wù)力，推動(dòng)品質(zhì)提升。

同時(shí)，保利重新梳理“天、悅、和”三大旗艦產(chǎn)品系列，通過產(chǎn)品系之間清晰的品牌區(qū)分，應(yīng)用不同的成本、材料、服務(wù)等，給客戶以穩(wěn)定的產(chǎn)品預(yù)期，實(shí)現(xiàn)了服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化。

04

結(jié)語

機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備的人，現(xiàn)金為王的時(shí)代，也是機(jī)會(huì)逐漸臨近的時(shí)代。

行業(yè)下行周期，所有人都不容易，保利也不例外。

不同的是，有些人是為了活著，但有些人是為了更好地活著。