廣東
過去二十年，房價蹭蹭漲，房產(chǎn)也從單純的居住空間，演變?yōu)槎鄶?shù)家庭資產(chǎn)負(fù)債表中分量最重的一環(huán)。
與此相伴的，是因權(quán)屬轉(zhuǎn)移而頻頻引發(fā)的家庭內(nèi)部矛盾。一項值得關(guān)注的規(guī)則是：在法律劃定的第一順序繼承人中，配偶、子女、父母享有平等的權(quán)利。這就意味著，如果沒有提前規(guī)劃，繼承就會變得更加復(fù)雜。
比如深圳有個典型案例：妻子離世后，岳父母向法院起訴要繼承女婿母親給他留下的房子份額，最終獲得法院支持。后來，老人將繼承來的部分房子又轉(zhuǎn)給了自己的兒子。那位女婿才終于發(fā)現(xiàn)，母親留給他的房子，有一部分已不再屬于他。這類故事其實就是在提醒人大家，只是依靠法定繼承的默認(rèn)路徑，結(jié)果有時會與個人意愿完全不一樣。
如果打算將房產(chǎn)穩(wěn)妥地轉(zhuǎn)移給子女，目前法律與稅務(wù)框架內(nèi)主要有三條路徑。咱們梳理了相關(guān)內(nèi)容，給大家說這個不是為了制造焦慮，是為了讓大家看清每一種選擇背后的代價與約束。
第一種是繼承。 這種是身后轉(zhuǎn)移方式，表面看只涉及登記費和公證費，成本很低，但有兩個細(xì)節(jié)很重要：
①如果沒有明確遺囑，獨生子女也可能無法獲得全部份額。江西有個父親去世未立遺囑，獨生子與祖父各獲得50%產(chǎn)權(quán)。后來祖父去世后，又沒有明確安排，他繼承的份額最后叔叔也有份。最終叔叔無需任何對價，就獲得了這個房子25%的權(quán)利。
②繼承所得的房產(chǎn)如果將來出售，除非滿足“滿五唯一”條件，否則就要按增值部分繳納20%的個人所得稅。這條規(guī)定，讓很多計劃中“繼承后轉(zhuǎn)手”的想法，變得不那么經(jīng)濟(jì)。
第二種是贈與。 就是父母在世時將房產(chǎn)贈與子女，這種方式除了涉及契稅和公證費，雙方還需各繳納0.05%的印花稅。一套估值200萬的房產(chǎn)，相關(guān)費用可能在五六萬左右。并且與繼承一樣，子女將來若出售這套受贈房產(chǎn)，同樣面臨那20%個稅的約束，除非能等到“滿五唯一”。
第三種是買賣。 就是父母在世時，以買賣的方式將房產(chǎn)過戶給子女，稅費結(jié)構(gòu)與普通二手房交易一致，契稅約1%至3%。這種方式的成本雖然不是最低的，但它有個核心優(yōu)勢，子女以后再賣掉這個繼承房時，是不是滿五唯一，都不用交20%個稅，這就為以后的流動性留出了空間。
三種方式適合不同的需求，我們覺得，如果打算繼承以后長期持有不打算賣房，最好的方式是立遺囑繼承，這種成本最低，且不會導(dǎo)致房子被外人分割。但如果打算以后賣房，就最好原地在世時買賣過戶給子女。
說到底，資產(chǎn)的傳承，連接的不僅是財富，也是人與人的關(guān)系。讓安排清晰、透明，或許比省下某些稅費更重要。
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