澎湃新聞?dòng)浾?王健

西安市中心黃金地段的鐘樓，人流密集商業(yè)發(fā)達(dá)，百米開(kāi)外的西北方向，坐落著一棟名為鴻禧公寓的大樓，目前是一棟商業(yè)綜合體。

2019年8月，陜西盛美擎天商業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱盛美公司）與鴻禧公寓產(chǎn)權(quán)方西安西大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱西大公司）簽訂租賃合同，由盛美公司將鴻禧公寓6-9層共18331平方米租下，用于開(kāi)辦全季酒店和美居酒店，經(jīng)營(yíng)酒店的主體是盛美公司法定代表人劉強(qiáng)控股的另外兩家公司。

全季酒店變成金季酒店

合作不到五年，雙方因房租等問(wèn)題產(chǎn)生矛盾，發(fā)展為訴訟。2024年7月，經(jīng)西大公司申請(qǐng)，西安市蓮湖區(qū)法院對(duì)盛美公司及其法定代表人劉強(qiáng)名下1242萬(wàn)余元財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封、凍結(jié)。

雖然法院裁定“已被采取強(qiáng)制措施的財(cái)產(chǎn)由被執(zhí)行人保管、使用”，在實(shí)際執(zhí)行查封凍結(jié)的過(guò)程中，蓮湖區(qū)法院執(zhí)行法官卻指定申請(qǐng)執(zhí)行人西大公司對(duì)案涉酒店進(jìn)行保管，被執(zhí)行人劉強(qiáng)一方抗議未果，由此為雙方紛爭(zhēng)擴(kuò)大埋下隱患。

2025年7月2日，西安中院作出終審判決，判決確認(rèn)盛美公司應(yīng)支付西大公司租金、物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)共509萬(wàn)余元。關(guān)于盛美公司主張的其為開(kāi)酒店投入的8000多萬(wàn)元，西安中院判決書稱：“合同解除后，對(duì)于裝修損失及其他爭(zhēng)議，可另行主張?！?/p>

二審宣判后，雙方均向陜西高院申請(qǐng)?jiān)賹?，陜西高院審查后認(rèn)為，二審判決在關(guān)鍵事實(shí)的認(rèn)定、法律適用及論理充分性上存在不足，對(duì)于涉疫情的長(zhǎng)期租賃合同糾紛中各方利益平衡與糾紛的實(shí)質(zhì)化解，處理方式欠妥。2026年1月30日，陜西高院指令西安中院再審本案；再審期間，中止原判決的執(zhí)行。

需要指出的是，在二審宣判后，西大公司未經(jīng)法院許可，便將由其保管的、法院查封保全的案涉財(cái)產(chǎn)變?yōu)榧河?，全季酒店被改為“金季酒店”，緊隨其后，美居酒店也變?yōu)椤懊腊鼐频辍薄?026年4月，蓮湖區(qū)法院就西大公司破壞保全的違法行為，對(duì)該公司罰款30萬(wàn)元，并明令禁止其使用被保全的財(cái)物，立即停業(yè)。但截至目前，上述兩家酒店仍在正常營(yíng)業(yè)。

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房租糾紛

據(jù)蓮湖區(qū)法院一審判決書及西安中院二審判決書顯示，2019年8月29日，西大公司與盛美公司簽訂《租賃合同》，約定西大公司將鴻禧公寓6-9層總面積18331.02平方米房屋出租給盛美公司，作為住宿業(yè)酒店及配套經(jīng)營(yíng)使用，租賃期限20年。雙方還就租金及浮動(dòng)方式、給付方式，物業(yè)費(fèi)及設(shè)備使用費(fèi)，改造等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。

后經(jīng)裝修改造，上述房屋開(kāi)辦了兩家酒店一家民宿，其中全季酒店及美居酒店的運(yùn)營(yíng)主體是盛美公司法定代表人劉強(qiáng)控股的兩個(gè)公司，民宿實(shí)控人亦為劉強(qiáng)。但在后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，盛美公司與西大公司漸生矛盾，包括租金給付及減免事項(xiàng)、發(fā)票問(wèn)題、經(jīng)營(yíng)秩序及排他條款糾紛等。

2024年4月9日，西大公司向盛美公司寄達(dá)《解除合同通知》，要求自2024年4月8日起解除《租賃合同》及《＜租賃合同＞補(bǔ)充協(xié)議》，要求盛美公司十五日內(nèi)支付拖欠租金16983713.32元、遲延履行金8352500元、違約金2000萬(wàn)元，補(bǔ)齊免租期房租，賠償西大公司其他一切損失，騰還房屋并撤出所有人員，自通知送達(dá)第十六日起西大公司將停止一切物業(yè)服務(wù)及供水供電，收回房屋。

3日后，盛美公司向西大公司出具《工作聯(lián)系函》，認(rèn)為雙方合同正在履行，2023年1月11日雙方達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，盛美公司一直按月支付租金，對(duì)西大公司單方解除合同不認(rèn)可，西大公司通過(guò)停水停電強(qiáng)行收回房屋，造成的損失由西大公司承擔(dān)。

雙方各表主張，最終未能達(dá)成一致。2024年4月24日，西大公司對(duì)案涉房屋停水停電，酒店停止經(jīng)營(yíng)。

陜西高院指令西安中院再審

判令解除合同

此后，西大公司將盛美公司訴至法院，追要租金物業(yè)費(fèi)設(shè)備使用費(fèi)違約金等合計(jì)3200余萬(wàn)元，并訴請(qǐng)法院判令解除合同。盛美公司提起反訴，請(qǐng)求法院判令西大公司立即恢復(fù)酒店水電供應(yīng)等。

西安中院二審判決書顯示，2022年12月31日之前，盛美公司累計(jì)支付西大公司14025857元，扣減拆除工程費(fèi)用35萬(wàn)元，盛美公司欠付租金合計(jì)6704816元。盛美公司自2023年1月至2024年4月26日累計(jì)向西大公司支付16407103.55元，扣減前述2022年12月31日前欠款6704816元、2023年1月1日后租金14311943.87元及房屋占用費(fèi)481189.28元后，盛美公司尚欠西大公司5090845.60元。

關(guān)于租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議是否應(yīng)予解除的問(wèn)題。西大公司以盛美公司拖欠租金為由，要求解約。盛美公司主張其欠付僅為2022年12月之前發(fā)生的租金，且欠付原因是受疫情影響，雙方就減免金額未能達(dá)成一致；其欠付金額不大，且雙方簽署和解協(xié)議之后其已足額支付了2023年1月之后的全部租金，不影響合同目的實(shí)現(xiàn)，堅(jiān)持主張合同不予解除。

西安中院認(rèn)為，可以認(rèn)定盛美公司在合同的履行過(guò)程中確實(shí)存在一定程度的違約行為。但僅就從租金給付情況來(lái)看，盛美公司欠西大公司5090845.60元。

根據(jù)《最高人民法院印發(fā)（關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二））的通知》相關(guān)規(guī)定，西安中院認(rèn)為，盛美公司雖有欠付租金的違約行為，就本案認(rèn)定的盛美公司欠付租金金額，相比較于盛美公司在合同履行期間已付的租金總額，以及盛美公司為履行雙方合同產(chǎn)生的投入而言，數(shù)額較小。且其欠付的租金均產(chǎn)生于疫情期間。本案審理中盛美公司已明確表示其愿意一次性將欠付租金付清?？傮w來(lái)說(shuō)，盛美公司的違約行為不構(gòu)成重大違約，不影響合同目的實(shí)現(xiàn)。

但西大公司明確表示雙方關(guān)系破裂，已不具備合作基礎(chǔ)，其不接受任何解決方案，堅(jiān)決要求解除合同。事實(shí)上，2024年4月24日西大公司對(duì)案涉房屋停水停電，酒店停止經(jīng)營(yíng)。雙方合同已經(jīng)難以繼續(xù)履行。

綜上，盛美公司先有一定的違約行為，此后雙方未能妥善處理，關(guān)系惡化，西大公司堅(jiān)決要求解除合同，雙方合同已經(jīng)缺乏實(shí)際履行的客觀條件。為了及時(shí)定分止?fàn)?，避免雙方損失進(jìn)一步擴(kuò)大，西安判決西大公司與盛美公司于2019年8月29日簽署的《租賃合同》及后續(xù)簽署的《＜租賃合同＞補(bǔ)充協(xié)議》解除。合同解除后，對(duì)于裝修損失及其他爭(zhēng)議，可另行主張。

此外，西安中院還判決盛美公司支付西大公司租金、物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)5090845.6元（合同保證金220萬(wàn)元在履行本判決時(shí)一并抵扣），并支付違約金1018169.12元。

執(zhí)行程序被指出存在錯(cuò)誤，但后續(xù)未被糾正。

指令再審

二審宣判后，西大公司及盛美公司均表示不服，并向陜西高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

西大公司認(rèn)為，二審判決在事實(shí)認(rèn)定及適用法律上均存在錯(cuò)誤，請(qǐng)求法院再審本案；判令盛美公司支付租金、房屋占有使用費(fèi)、違約金等各項(xiàng)費(fèi)用3000余萬(wàn)元等。

盛美公司訴請(qǐng)為：再審本案，撤銷西安中院二審判決；改判涉案《租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》繼續(xù)履行；判令西大公司立即恢復(fù)鴻禧公寓6-9層水電供應(yīng)，并辦理水、電表單獨(dú)立戶及過(guò)戶手續(xù)等。

陜西高院審理后于2026年1月30日作出裁定，指令西安中院再審，并裁定再審期間中止原判決的執(zhí)行。

該裁定書顯示，陜西高院審查后認(rèn)為，二審判決在關(guān)鍵事實(shí)的認(rèn)定、法律適用及論理充分性上存在不足，對(duì)于涉疫情長(zhǎng)期租賃合同糾紛中各方利益的平衡與糾紛的實(shí)質(zhì)化解，處理方式欠妥。

對(duì)于二審判決存在的問(wèn)題，陜西高院裁定書進(jìn)行了具體分析。

如，陜西高院認(rèn)為，二審判決對(duì)合同履行障礙事實(shí)的認(rèn)定存在矛盾與不足。二審判決一方面認(rèn)定盛美公司在疫情期間的欠租行為不構(gòu)成重大違約，不影響合同目的實(shí)現(xiàn)，另一方面又以雙方關(guān)系破裂、合同已經(jīng)難以繼續(xù)履行為由判決解除合同。此認(rèn)定未能清晰闡明從違約輕微到合同履行客觀不能的事實(shí)演變過(guò)程與因果關(guān)系。特別是對(duì)于西大公司堅(jiān)決要求解除合同以及2024年4月24日實(shí)施的停水停電行為，二審判決僅將其作為合同難以繼續(xù)履行的既成事實(shí)予以確認(rèn)，而未充分評(píng)價(jià)該行為本身是否構(gòu)成違約、是否屬于民法典第五百六十三條所述的“一方以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”之情形，以及該行為對(duì)判斷合同解除責(zé)任歸屬的影響。

此外， 關(guān)于裝修投入現(xiàn)狀及價(jià)值的事實(shí)查明，各方對(duì)盛美公司巨額裝修投入均無(wú)異議，且此投入是衡量合同履行基礎(chǔ)、違約后果及損失范圍的關(guān)鍵因素。二審判決在決定解除合同的同時(shí)，明確告知裝修損失可另行主張。但在未對(duì)裝修的現(xiàn)值、可利用性以及與合同提前解除的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行任何查明或評(píng)估的情況下，直接判令解除合同并移交房屋，可能使得后續(xù)損失賠償之訴缺乏必要的事實(shí)基礎(chǔ)，亦未能充分貫徹糾紛實(shí)質(zhì)解決原則。

而在適用法律是否正確方面，陜西高院認(rèn)為，二審判決對(duì)約定解除權(quán)與法定解除權(quán)的審查與適用邏輯不清。存在的問(wèn)題包括，二審判決將一方當(dāng)事人堅(jiān)決要求解除合同的主觀意愿，直接等同于合同缺乏實(shí)際履行的客觀條件。陜西高院指出，是否構(gòu)成履行不能，應(yīng)基于客觀事實(shí)而非單方意愿進(jìn)行判斷。

申請(qǐng)執(zhí)行人違法占用

被保全查封財(cái)產(chǎn)

據(jù)盛美公司法定代表人劉強(qiáng)介紹，陜西高院指令西安中院再審后，西安中院已于2026年4月16日開(kāi)庭審理過(guò)一次，目前尚未判決。

事實(shí)上，這起因房租糾紛引發(fā)的訴訟已不單是一起。西安中院在前述二審判決中表示，“合同解除后，對(duì)于裝修損失及其他爭(zhēng)議，可另行主張。”因此，盛美公司在拿到二審判決后，將西大公司訴至法院索賠，索賠名目包括裝修損失費(fèi)8000余萬(wàn)元，酒店被斷水?dāng)嚯娭掌鹬炼徟袥Q出爐期間的經(jīng)營(yíng)損失3000余萬(wàn)元，另有加盟費(fèi)、違約金、可得收益損失等，索賠金額超5億元。

不過(guò)，因陜西高院指令西安中院再審前述房屋租賃糾紛一案，前述西安中院二審判決是否生效尚不確定，因此盛美公司訴西大公司索賠裝修費(fèi)等一案已中止審理。

此外，需要指出的是，在二審宣判后，西大公司未經(jīng)法院許可，便將由其保管的、法院查封保全的案涉財(cái)產(chǎn)變?yōu)榧河?，全季酒店被改為“金季酒店”，緊隨其后，美居酒店也變?yōu)椤懊腊鼐频辍薄?026年4月，蓮湖區(qū)法院就西大公司破壞保全的違法行為，對(duì)該公司罰款30萬(wàn)元，并明令禁止其使用被保全的財(cái)物，立即停業(yè)。但截至目前，上述兩家酒店仍在正常營(yíng)業(yè)。

相關(guān)民事裁定書、執(zhí)行裁定書、執(zhí)行筆錄顯示，2024年7月，西大公司起訴盛美公司時(shí)，便向蓮湖法院申請(qǐng)對(duì)盛美公司及其法定代表人劉強(qiáng)名下財(cái)產(chǎn)采取保全措施。2024年7月11日，蓮湖法院裁定查封、凍結(jié)盛美公司及劉強(qiáng)名下價(jià)值12426621元的財(cái)產(chǎn)。

2024年7月18日，蓮湖法院作出對(duì)應(yīng)執(zhí)行裁定，裁定第五條為“已被采取強(qiáng)制措施的財(cái)產(chǎn)由被執(zhí)行人（即盛美公司、劉強(qiáng)）保管、使用，但不得轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)屬亦不得設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。否則，追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。”

但據(jù)執(zhí)行筆錄顯示，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，蓮湖區(qū)法院將被查封的案涉酒店指定由申請(qǐng)執(zhí)行人西大公司保管。執(zhí)行筆錄顯示，執(zhí)行法官表示，盛美公司經(jīng)營(yíng)的酒店現(xiàn)已停業(yè)，“為保證將來(lái)判決的執(zhí)行，申請(qǐng)人（西大公司）對(duì)目前酒店家具及電器、大型設(shè)備申請(qǐng)采取保全措施，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行封存保管，為保證申請(qǐng)人的權(quán)益不受到侵害，依據(jù)民訴法相關(guān)規(guī)定，法院在財(cái)產(chǎn)保全中采取查封、凍結(jié)、扣押措施的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)妥善保管，不得進(jìn)行破壞、不允許使用，現(xiàn)有房屋設(shè)施不進(jìn)行轉(zhuǎn)租，否則取消保管權(quán)利?，F(xiàn)我院指定申請(qǐng)人代為保管?！?/p>

申請(qǐng)人西大公司律師表示同意保管，并承諾“保管期間不進(jìn)行使用和轉(zhuǎn)租，否則我們承擔(dān)全部責(zé)任?！?/p>

對(duì)此，酒店運(yùn)營(yíng)方提出書面異議，蓮湖區(qū)法院裁定駁回異議。但該裁定書指出，“執(zhí)行法官?zèng)Q定將查封財(cái)物交由申請(qǐng)人西大公司保管，與執(zhí)行裁定書第五項(xiàng)載明的主體不符，應(yīng)在執(zhí)行保全程序中予以糾正?！?/p>

但最終，案涉酒店的保管事項(xiàng)也未得到糾正，并為后續(xù)爭(zhēng)端埋下隱患。

案件在陜西高院再審時(shí)的一份談話筆錄顯示，法官詢問(wèn)案涉酒店現(xiàn)狀，西大公司代理律師表示，2024年7月酒店被查封后法院交由西大公司保管，但是沒(méi)有經(jīng)營(yíng)，2025年8月二審判決作出后開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，“為了避免擴(kuò)大損失?！?/p>

對(duì)此，盛美公司認(rèn)為，雖然西安中院作出了二審判決，但當(dāng)時(shí)酒店還處于被查封保全狀態(tài)，且價(jià)值遠(yuǎn)超二審判決確定的盛美公司支付西大公司的金額。西大公司擅自占用經(jīng)營(yíng)，屬于違法。

2026年4月，蓮湖區(qū)法院就西大公司破壞保全的違法行為，對(duì)該公司罰款30萬(wàn)元，并明令禁止其使用被保全的財(cái)物，立即停業(yè)。但截至目前，上述兩家酒店仍在正常營(yíng)業(yè)。

本期資深編輯 周玉華