曾經(jīng)穩(wěn)居全球租金榜首的香港銅鑼灣羅素街，正在經(jīng)歷一場前所未有的價值崩塌。

2013年巔峰時期，核心鋪位月租高達250萬港元，"一鋪養(yǎng)三代"在這里是活生生的現(xiàn)實。

截至2025年，街區(qū)標桿鋪王租金整體累計跌幅超50%；不少鋪位租金直接腰斬再腰斬。

這條全球最貴商業(yè)街的墜落，撕開的不只是香港零售業(yè)的真相，更是一個普遍信號：今明兩年，國內(nèi)有三樣?xùn)|西貶值速度遠超現(xiàn)金，很多人還在往里砸錢，最后大概率砸在手里。

第一樣是非核心地段的普通住宅。

很多人覺得房子永遠保值，這個認知現(xiàn)在要打個大問號。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月末，全國商品房待售面積7.86億平方米。

中指研究院的數(shù)據(jù)更直觀：三四線城市新房去化周期長達33個月，而行業(yè)公認的合理區(qū)間是12到18個月。

換句話說，現(xiàn)在停止批地建房，現(xiàn)有庫存也要賣近3年才能清完。這還只是已拿到預(yù)售證的現(xiàn)房，如果算上在建未售的廣義庫存，壓力更大。

現(xiàn)在樓市不是普跌，是極端分化。一線城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)止跌企穩(wěn)，甚至有微漲。

但三四線縣城、大城市遠郊無配套的新房、沒有學(xué)區(qū)的老破小，處境非常艱難。二手房掛牌量居高不下，成交周期普遍拉長到半年以上，不降價十幾萬根本沒人看。

這類房子不是不能住，而是正在失去資產(chǎn)屬性。自住沒問題，但想當成財富保值的工具，大概率會失望。

賬面價格看著沒崩，真急用錢想變現(xiàn)的時候，才發(fā)現(xiàn)根本找不到接盤的人。持有成本卻一分不少，物業(yè)費、取暖費、維修費年年都要掏。

第二樣是家用汽車。

汽車本來就是消耗品，落地就貶值，但最近兩年貶值速度明顯加快了。

中國汽車流通協(xié)會2026年最新數(shù)據(jù)顯示，主流燃油車三年保值率還有53.5%，新能源車三年保值率只有44.8%。

簡單算筆賬：20萬買的家用燃油車，開三年還能賣10萬出頭；同價位的電動車，三年后可能只剩9萬不到。

部分小眾品牌的入門電動車，三年殘值甚至不到40%，相當于開三年虧掉一多半。

核心原因是技術(shù)迭代太快。

燃油車五六年才改款一次，電動車18個月就換代一次。

續(xù)航、智能駕駛、車機系統(tǒng)年年升級，去年的旗艦款，今年可能就變成入門配置。老款車在二手市場直接被當成"過時產(chǎn)品"壓價。

加上車企持續(xù)打價格戰(zhàn)，新車售價不斷下探，二手車價格自然被壓得更低。買車就是純消費，別想著保值，更別當投資。

第三樣是普通商鋪。

羅素街的故事不是孤例，內(nèi)地商鋪市場的降溫更普遍。

過去"一鋪養(yǎng)三代"的邏輯，建立在供給稀缺、線下零售壟斷的基礎(chǔ)上。

現(xiàn)在兩個前提都沒了。

一方面，新建小區(qū)強制配套底商，商業(yè)地產(chǎn)越建越多，人均商業(yè)面積遠超國際合理水平；另一方面，電商分流了大半零售生意，實體店只剩下餐飲、便民服務(wù)還能撐住。

更致命的是變現(xiàn)難。商鋪交易綜合稅費能占到成交價的15%到20%，貸款年限短、首付比例高，愿意接盤的人極少。

很多三四線城市的社區(qū)底商，掛牌一兩年無人問津，租金連物業(yè)費和月供都覆蓋不了，徹底從"一鋪養(yǎng)三代"變成"三代養(yǎng)一鋪"。

當然不是所有商鋪都不行，一二線核心商圈、地鐵口成熟餐飲鋪依然堅挺，但這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)門檻極高，普通人能碰到的大概率是坑。

總結(jié)一下，今明兩年貶值最快的三樣?xùn)|西：普通商鋪、非核心地段住宅、家用汽車。

它們的共同特點是持有容易、退出極難。

看起來是固定資產(chǎn)，真要變現(xiàn)的時候，不扒層皮根本出不掉。 現(xiàn)金雖然會被通脹慢慢稀釋，但流動性是百分之百，想用就能用。

而很多所謂的"穩(wěn)資產(chǎn)"，跌起來比現(xiàn)金快得多，想賣還賣不掉，最后變成紙面財富。

不是說這三樣?xùn)|西都不能碰，自住的房子、代步的車該買還得買。

但千萬別抱著"保值增值"的心態(tài)去投資，更別加高杠桿抄底。當下這個階段，保住流動性，比追求高收益重要得多。