南京市鼓樓區(qū)北京西路36號、原民國中將徐國鎮(zhèn)寓所，是南京北京西路整條街區(qū)唯一雙證齊全、可市場化流通的民國獨棟公館。

這座自帶745㎡大院、多株百萬級名貴古樹，坐擁頤和路歷史核心地段的民國公館，2014年以6500萬元掛牌，登頂 “南京最貴民國別墅”；歷經(jīng)多年連續(xù)降價，2026年6月30日將在阿里資產(chǎn)平臺法拍，起拍價僅2170萬元。雖然圍觀者云集，但截至發(fā)稿時，報名者仍為0。

曾是 “南京最貴民國別墅” 十年價格腰斬

1936年建成的徐國鎮(zhèn)公館，建筑面積302.2㎡，配套90㎡地下儲物空間，獨院占地745.31㎡，完整保留民國西式公館建筑形制，毗鄰頤和路將軍公館集群，是南京主城存量極少可私人交易的近現(xiàn)代文物建筑，2013年被列入南京重要近現(xiàn)代建筑。

更讓人感興趣的，是它的“身世”。據(jù)悉，36號別墅第一任主人，是徐國鎮(zhèn)，這位來自江蘇儀征的將領(lǐng)，畢業(yè)于保定陸軍軍官學校，曾編著《軍事教育綱要》，是一位兼具軍功與學識的文人將領(lǐng)。

此外，公館內(nèi)名貴植物陣容堪稱豪華：1棵進口羅漢松（地徑約40厘米）、8棵平均胸徑約30厘米的香樟、1棵胸徑約80厘米的樸樹，以及4棵平均胸徑約15厘米的桂花，此外還有金桔樹、臘梅和雞爪槭等。

專業(yè)人士介紹，一棵胸徑20厘米的羅漢松，往往需要數(shù)10年的培育才能成型。真正品相上佳、姿態(tài)優(yōu)雅、枝干遒勁的精品羅漢松，一棵價格可達數(shù)十萬元甚至更高。而院內(nèi)這一棵，地徑已達40厘米，其潛在價值已經(jīng)不言而喻。同時，胸徑80厘米的樸樹在城市豪宅中同樣極為罕見。

依托頤和路民國圈層、主城核心配套以及名貴的樹木，北京西路36號十多年前便被稱為 “南京獨一份可交易民國私墅”。

2014年，據(jù)南京晨報等媒體報道，北京西路36號首次掛牌直接開出6500萬元天價，業(yè)內(nèi)一度預(yù)判這套公館將持續(xù)增值，成為圈層收藏級資產(chǎn)。

掛牌后數(shù)年，北京西路36號一直沒能順利賣出去，2015年降至5900萬，2016年再度下調(diào)至5280萬元，累計降價超千萬。在此期間，負責銷售的機構(gòu)多次介紹稱產(chǎn)權(quán)人異地產(chǎn)業(yè)擴張、短期資金需要周轉(zhuǎn)因此降價出售。

直至2026年，該房產(chǎn)登上阿里資產(chǎn)拍賣平臺，評估機構(gòu)實地勘測后給出3098.89萬元估值，6月30日開拍起拍價直接定為2170萬元。對比 2014 年6500萬掛牌價，十年蒸發(fā)超4300萬，縮水幅度超 66%。

即便拍賣標的打包包含單株市價百萬級的大型羅漢松、成型香樟、古樸樹等名貴苗木，仍無法對沖資產(chǎn)貶值帶來的市場觀望情緒。截至6月17日15時許，該條拍賣鏈接累計上萬次線上圍觀，但0人報名。

民國老洋房市場進入冷靜期，稀缺不再等于高價

資深從業(yè)人員分析，北京西路36號拍賣有一定難度。

從土地用途上看，這套公館土地用途為商務(wù)金融用地，使用權(quán)僅剩余23年，至2049年，這是和普通住宅別墅最核心的分水嶺。且法拍要求競拍成功者于2026年7月14日前繳入法院指定賬戶（遇節(jié)假日順延），需要一次性拿出數(shù)千萬現(xiàn)金流。

從房屋性質(zhì)上看，該公館系非國有不可移動文物，競買人還需要聯(lián)系相關(guān)文物行政部門。且民國建筑建成年代久遠，極易存在多方共用、使用權(quán)分割等歷史遺留問題。維護成本、翻新成本、改造風險也較高。

從后續(xù)風險看，目前這套別墅尚未騰空。還可能存在欠繳水、電及物業(yè)管理費等情況，該費用由買受人自行承擔，未明確繳費義務(wù)人的費用也由買受人承擔。按照 “買賣不破租賃” 原則，若院內(nèi)存在長期租賃協(xié)議，新產(chǎn)權(quán)人無法強制清場，空置損耗、維權(quán)成本全部由買受人自行承擔。

“民國別墅更多的是歷史人文價值，對普通客戶的吸引力不如新別墅?！币晃毁Y深房產(chǎn)中介透露。全南京擁有完整雙證、可自由交易的民國建筑僅三四十套，屬于極小眾細分市場。

從城市治理角度觀察，南京現(xiàn)存民國建筑情況有兩種。

頤和路、寧海路片區(qū)公有民國公館，由政府遵循“修舊如故”原則進行修繕，并采用“保護+文化+商業(yè)”的運營模式，引入了高端品牌、藝術(shù)展覽、特色餐飲等業(yè)態(tài)，成功打造了歷史建筑再利用的典范；而少數(shù)私有可流通民國建筑因土地、文物、債權(quán)、修繕成本等現(xiàn)實難題，一定程度上影響了其市場流通和價值實現(xiàn)。

當前環(huán)境下，投資者會完整核算購買門檻、修繕養(yǎng)護、政策約束、周邊資源等隱性成本，民國建筑估值全面回歸理性，近年來成交數(shù)量很少。

2025年7月，寧海路1號民國別墅成交。公開資料顯示，這套民國建筑建于1940年，原產(chǎn)權(quán)人為成濟安、任瘦清夫婦。成濟安是是孫中山愛將、中華民國首任憲兵司令。別墅建面397.79㎡，住宅用地、產(chǎn)權(quán)單一清晰，配套完整院落，附帶頂級雙學區(qū)，原掛牌5680萬元，最終成交價4811.2萬元，折算單價12.09萬元/㎡。

2026年2月，沈舉人巷張治中公館法拍成功?？偨ㄖ娣e約1082平方米，含主樓及附屬院落，兩名買家參與競價，以6604萬元落槌，較評估價9426.39萬元折價近3成。拍賣涵蓋房屋所有權(quán)及附屬設(shè)施、相關(guān)附著物，按現(xiàn)狀空置交付。

星星蘇訊綜合自陽光城市論壇、西祠房產(chǎn)、現(xiàn)代快報、南京晨報、阿里拍賣、新浪財經(jīng)、安居客、365淘房、往期報道等