眼下，阿里、京東兩大資產(chǎn)交易平臺上，一批昔日高端酒店正被集中掛牌拍賣。酒店資產(chǎn)批量處置、金融訴訟接連發(fā)生，流動性危機持續(xù)困擾富力地產(chǎn)。從大額酒店并購埋下虧損隱患，到境內(nèi)外債務(wù)全面違約，再到司法約束波及企業(yè)核心管理層，多重風(fēng)險環(huán)環(huán)相扣。在酒店資產(chǎn)持續(xù)出清、短期償債能力不足的背景下，這家老牌房企手中留存的資源，能否成為化解債務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵，成為市場關(guān)注的焦點。

酒店資產(chǎn)清倉：一筆收購埋下近十年虧損隱患

本輪大規(guī)模酒店資產(chǎn)處置，根源要追溯到近十年前一筆轟動行業(yè)的大額并購。2017年7月，富力地產(chǎn)以約199.06億元，收購了萬達76家城市酒店權(quán)益及煙臺萬達文華酒店70%的權(quán)益。此次收購?fù)瓿珊?，富力旗下酒店?shù)量從原有18家擴張至89家。從財務(wù)賬面測算，這筆交易在當(dāng)時極具吸引力：單店收購均價約2.59億元，顯著低于4.3億元的自建酒店平均成本，且交易交割當(dāng)期，直接為公司創(chuàng)造131億元賬面利潤。在當(dāng)時的行業(yè)環(huán)境下，低價收并購成熟酒店資產(chǎn)，也是房企快速擴充重資產(chǎn)規(guī)模的常見選擇。

這筆百億級收購的資金，主要依靠外部融資支撐。富力通過招商銀行牽頭的銀團拿到119.4億元境內(nèi)貸款，同時新增5.4億美元境外并購貸款。作為增信手段，2017年11月至2018年5月期間，富力將旗下147家酒店管理公司的股權(quán)全部質(zhì)押給招商銀行廣州分行，對應(yīng)酒店資產(chǎn)也同步成為債務(wù)抵押物，這也為日后資產(chǎn)被強制執(zhí)行埋下伏筆。

亮眼的短期賬面利潤，并未改變酒店業(yè)務(wù)的經(jīng)營現(xiàn)狀。剔除并購帶來的一次性收益后，該板塊從收購?fù)瓿善鹁统掷m(xù)虧損。分階段來看，2017—2019年，酒店業(yè)務(wù)累計虧損超16億元；2020年之后，消費市場遇冷，酒店整體收入較高峰期縮減三分之一，虧損幅度逐年走高；2024年疊加資產(chǎn)出表、資產(chǎn)減值等因素，單年虧損擴大至36.19億元。截至2025年，2017年至今酒店運營板塊累計虧損已接近90億元。

2022年3月，富力境內(nèi)債務(wù)正式違約，企業(yè)債務(wù)風(fēng)險全面公開。隨著風(fēng)險發(fā)酵，2024年公司境內(nèi)外融資渠道基本中斷，境外債權(quán)人依據(jù)相關(guān)協(xié)議，全面接管68家抵押酒店的運營與處置權(quán)限，富力徹底失去對這批核心資產(chǎn)的掌控。2025年9月，司法拍賣程序正式落地，酒店資產(chǎn)處置全面提速。

本次資產(chǎn)處置主要由招商銀行廣州分行主導(dǎo)，累計掛牌32個項目，包含33家酒店及1處寫字樓。經(jīng)過多輪處置，如今富力可自主掌控的酒店僅剩約16家（2025年末財報統(tǒng)計的運營酒店為22家）。對比四年前93家的峰值規(guī)模，其酒店板塊的自有資產(chǎn)規(guī)模已大幅縮水。

在68家被抵押酒店中，現(xiàn)階段已有17個標的完成交易，總成交金額約52.79億元。受市場環(huán)境影響，資產(chǎn)折價出售成為普遍現(xiàn)象，大部分標的成交價較評估價下調(diào)三成，部分標的折價幅度接近五成。

從交易區(qū)域來看，市場冷熱分化十分顯著。長沙、武漢、鄭州等省會城市的酒店認可度較高，其中長沙富力萬達文華酒店起拍價5.14億元，最終以5.13億元成交，創(chuàng)下本輪處置最高成交價。與之形成對比的是，大連資產(chǎn)包兩次降價后轉(zhuǎn)入變賣流程，較評估值折價近44%，至今未能找到接盤方；江蘇泰州、湖北黃石、河南安陽等多地萬達系酒店也先后流拍，部分標的起拍價不足1.2億元，依舊無人出價，反映出下沉市場商業(yè)物業(yè)的流動性偏弱。

從酒店品牌來看，本土系的萬達文華、萬達嘉華成交活躍度更高，貢獻了大部分成交訂單；希爾頓、萬豪、洲際等國際品牌酒店則頻繁流拍。結(jié)合市場特征來看，買家更看重核心城市物業(yè)的保值能力，而國際品牌酒店高昂的運營成本，也降低了資本的接手意愿。

入局競拍的資本背景各不相同。實業(yè)資本是本輪接盤主力：寧波一家建材企業(yè)接連拿下武漢、合肥、無錫三家酒店；內(nèi)蒙古蒙泰集團（傳統(tǒng)能源領(lǐng)域企業(yè)）收購呼和浩特文華酒店；榮璦（北京）醫(yī)療投資管理有限公司則跨界拍下青島富力艾美酒店，嘗試探索醫(yī)療養(yǎng)老與酒店結(jié)合的新業(yè)態(tài)。除此之外，各地地方國資平臺也積極參與，承接了部分存量資產(chǎn)。綜合來看，所有接盤方的核心邏輯高度一致：看好核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的長期保值能力，而非依靠酒店日常運營盈利。

根據(jù)富力與債權(quán)人的前期約定，若企業(yè)足額結(jié)清借款本息，被抵押的酒店資產(chǎn)便可解除擔(dān)保、予以返還。但自2023年底債務(wù)違約發(fā)生后，這一約定始終無法兌現(xiàn)。目前還有超過35家酒店尚未進入掛牌流程，這場持續(xù)已久的資產(chǎn)清倉工作，仍將繼續(xù)推進。

債務(wù)與經(jīng)營承壓：多重風(fēng)險全面顯現(xiàn)

大規(guī)模變賣酒店資產(chǎn)，本質(zhì)是富力應(yīng)對整體經(jīng)營疲軟、債務(wù)高企的自救動作。2025年，企業(yè)各項經(jīng)營指標持續(xù)下行：全年營業(yè)收入109.42億元，同比下降38.2%；協(xié)議銷售額142.1億元，樓盤去化速度大幅放緩。財務(wù)端，公司全年虧損166.01億元，相較上一年小幅收窄6.7%。業(yè)內(nèi)分析指出，虧損收窄只是受前期大額虧損基數(shù)影響，并非經(jīng)營狀況出現(xiàn)實質(zhì)性好轉(zhuǎn)。當(dāng)年公司計提31.23億元存貨減值，這也是地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期的普遍財務(wù)現(xiàn)象，同時成為當(dāng)期虧損的主要誘因。即便剔除減值影響，物業(yè)開發(fā)板塊毛利率回升至8%，也難以抵消其他板塊的虧損，整體經(jīng)營仍處于低迷狀態(tài)。

現(xiàn)金流緊張是當(dāng)前富力面臨的核心困境。截至2025年末，公司財報口徑下現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為9.56億元，疊加受限制現(xiàn)金后，資金合計30.59億元；另有早期媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為35.1億元。債務(wù)端壓力更為突出：公司總借款規(guī)模達到993.73億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款就有933.87億元，現(xiàn)有可動用資金僅能覆蓋3.3%的短期到期債務(wù)，短期償債壓力巨大。除此之外，公司逾期千萬元以上的有息債務(wù)本金達368.1億元，債務(wù)類型涵蓋銀行貸款、信用債、非標融資等多個渠道，債務(wù)結(jié)構(gòu)整體承壓。

債務(wù)違約的連鎖反應(yīng)，逐步轉(zhuǎn)化為密集的司法糾紛。2026年6月，富力披露兩筆合計20.29億元的重大金融訴訟最新進展，相關(guān)下屬子公司被列入失信被執(zhí)行人名單。具體來看，一筆是銀行針對大連恒灣房地產(chǎn)發(fā)起的10.34億元仲裁案，目前已進入評估機構(gòu)選聘階段；另一筆是光大銀行?？诜中衅鹪V海南富力地產(chǎn)的借款糾紛，涉案本息9.95億元，案件仍處于一審階段。

圖源：富力地產(chǎn)公告

公開數(shù)據(jù)顯示，截至6月10日，企業(yè)累計有65條被執(zhí)行人記錄，對應(yīng)總執(zhí)行金額超205億元；同時存在72條失信記錄（涉資1.46億元）、203條限制消費令（涉資69億元），司法風(fēng)險已全面蔓延。

債務(wù)風(fēng)險不僅停留在企業(yè)層面，還延伸至核心管理層。2026年3月，富力董事長李思廉因牽涉金額超17億元的司法案件，被天津法院采取限制出境措施，這也是房企債務(wù)危機中，風(fēng)險向?qū)嵖厝藗鲗?dǎo)的典型案例。在此之前，李思廉已多次被各地法院下達限制消費令。有分析觀點認為，核心人員接連受到司法約束，側(cè)面說明當(dāng)前債務(wù)處置進度未達預(yù)期，也將倒逼企業(yè)加快資產(chǎn)變現(xiàn)與債權(quán)談判的節(jié)奏。

現(xiàn)存底牌：土地儲備與債務(wù)重組成突圍關(guān)鍵

面對多重困境，富力手中仍掌握兩類核心資源，這也是企業(yè)化解千億債務(wù)壓力的主要支撐。

第一類資源是體量龐大的土地儲備。截至2025年末，公司土地儲備總建筑面積4586.3萬平方米，其中可售面積超3474萬平方米，在建項目可售面積561.6萬平方米。對于房企而言，土地與在建項目是長期回籠資金的核心資產(chǎn)。2026年前5個月，富力累計實現(xiàn)樓盤銷售收入49.8億元，其中5月單月銷售額10.3億元，房產(chǎn)銷售依舊是企業(yè)常態(tài)化的現(xiàn)金流來源。依托存量土地與在建項目加快去化，持續(xù)補充運營、償債資金，是富力長期自救的重要方式。

第二類核心資源是正在推進的境內(nèi)外雙線債務(wù)重組。目前境外債務(wù)重組已取得階段性進展，第二輪優(yōu)先票據(jù)重組設(shè)置四類清償方案，該方案已獲得超過77%債權(quán)人的投票支持，各項流程有序推進，有效緩解了境外債務(wù)壓力。境內(nèi)債務(wù)方面，企業(yè)仍在持續(xù)與金融機構(gòu)、債券持有人開展談判，整體推進節(jié)奏偏慢?，F(xiàn)階段，富力采用組合式應(yīng)對方式：通過變賣酒店等存量資產(chǎn)獲取短期流動資金，同時依靠債務(wù)重組拉長還款周期、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，兩大動作相互配合，共同緩解償債壓力。

當(dāng)然，兩類核心資源的價值釋放都面臨現(xiàn)實制約。土地儲備的變現(xiàn)效率，和當(dāng)前房地產(chǎn)市場行情、項目去化節(jié)奏深度綁定；酒店資產(chǎn)處置端，二三線城市標的、國際品牌酒店流拍現(xiàn)象頻發(fā)，折價交易也使得實際回款金額有所縮減。境內(nèi)債務(wù)重組過程中，不同債權(quán)人訴求存在差異，方案落地面臨不少挑戰(zhàn)。與此同時，多項未結(jié)訴訟、失信記錄等問題，也讓企業(yè)的日常經(jīng)營與外部融資環(huán)境受到影響。

針對當(dāng)前局面，富力已明確后續(xù)核心工作方向：持續(xù)加大資產(chǎn)處置與樓盤銷售力度，穩(wěn)步推進境內(nèi)外債務(wù)重組。往后，酒店資產(chǎn)處置的回款情況、債務(wù)重組的落地進度、存量樓盤的去化效率，將成為觀察企業(yè)發(fā)展走向的三大核心指標。

土地儲備與債務(wù)重組，是富力當(dāng)下最核心的兩張牌。這些存量資源能否有效轉(zhuǎn)化為償債與經(jīng)營的動力，仍需要時間與市場給出答案。