觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)前物業(yè)行業(yè)仍處于市場(chǎng)“磨合期”。

人力、能耗等剛性成本持續(xù)走高，疊加業(yè)主繳費(fèi)意愿下滑、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，不少物企陷入經(jīng)營(yíng)虧損困境，無奈選擇主動(dòng)退出在管項(xiàng)目。與此同時(shí)，為了挽留服務(wù)項(xiàng)目，仍有許多物企嘗試通過下調(diào)物業(yè)費(fèi)挽回“口碑”，爭(zhēng)取保盤。

在近期物業(yè)撤場(chǎng)案例中，武漢新洲區(qū)陽邏金茂悅小區(qū)便是個(gè)中典型。原物業(yè)服務(wù)商金茂物業(yè)先是發(fā)布撤場(chǎng)公告，隨后主動(dòng)下調(diào)物業(yè)費(fèi)試圖維系服務(wù)，然而最終還是離場(chǎng)結(jié)束。

隨后于6月1日，碧桂園服務(wù)宣布正式接手該小區(qū)物業(yè)服務(wù)，定下的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只有原服務(wù)商的70%。

有市場(chǎng)分析認(rèn)為，碧桂園服務(wù)此舉是市場(chǎng)擴(kuò)張策略的一部分，通過降低價(jià)格來獲取更多項(xiàng)目。只是，從長(zhǎng)期來看，低價(jià)往往意味著需要在服務(wù)質(zhì)量與利潤(rùn)空間之間二選一，因此很難斷定此舉是否值得。

從“主動(dòng)撤場(chǎng)”到“握手言和”

2018年2月13日，中國(guó)金茂經(jīng)過32輪競(jìng)拍拿下武漢P(2018)001號(hào)地塊，成交價(jià)約12.47億，樓面價(jià)3587元/平方米，后中國(guó)金茂將其打造為陽邏金茂悅。

資料顯示，陽邏金茂悅坐落于武漢新洲區(qū)陽邏之心柴泊大道，是中國(guó)金茂布局武漢陽邏板塊的重點(diǎn)住宅項(xiàng)目，總占地面積7.05萬平方米，總建筑面積19.88萬平方米，規(guī)劃19棟住宅，涵蓋高層與低密度洋房?jī)纱螽a(chǎn)品類型，共計(jì)1297戶業(yè)主。

項(xiàng)目最早于2019年8月取得首批預(yù)售許可證，后續(xù)分批推售，整體銷售周期平穩(wěn)，并于2023年4月住宅產(chǎn)品全面售罄。根據(jù)武漢市住房和城市更新局顯示，截至目前項(xiàng)目住房已售1297套，已無可售住房；非住房已售87套，可售77套。

在銷售之余，項(xiàng)目整體施工與交付工作也在有序推進(jìn)，大部分樓棟均于2022年完成交付，小區(qū)也同步由開發(fā)商指定的金茂物業(yè)作為前期物業(yè)服務(wù)商提供服務(wù)，初期核定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為高層2.65元/平方米、洋房標(biāo)準(zhǔn)與之相近，為2.8元/平方米，商鋪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則更高。

起初，物業(yè)公司與業(yè)主之間相處較為融洽，期間并無矛盾爆發(fā)，社區(qū)運(yùn)營(yíng)整體平穩(wěn)。隨著時(shí)間推移，市場(chǎng)逐漸發(fā)生改變，多重壓力開始向項(xiàng)目物業(yè)端傳導(dǎo)。

今年初，網(wǎng)上流傳出一份物業(yè)撤場(chǎng)告知函，預(yù)告金茂物業(yè)將于2026年3月31日正式終止為陽邏金茂悅提供物業(yè)服務(wù)，并指出撤場(chǎng)原因主要為運(yùn)營(yíng)成本上升、政府物業(yè)指導(dǎo)價(jià)格調(diào)整以及收繳困難等。

在這份告知函中，金茂物業(yè)表示，近年來物業(yè)行業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的剛性攀升與物料能耗的持續(xù)上揚(yáng)，已使公司的運(yùn)營(yíng)空間備受擠壓。同時(shí)，武漢新洲區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格的調(diào)整，使得業(yè)主對(duì)服務(wù)費(fèi)調(diào)整的殷切期盼，與高昂的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)實(shí)形成了難以調(diào)和的矛盾，物業(yè)費(fèi)的收繳亦因此面臨巨大挑戰(zhàn)。加之當(dāng)前園區(qū)入住率尚處低位，有限的收入已然無以為繼維系園區(qū)基礎(chǔ)品質(zhì)的龐大支出。

“為不負(fù)業(yè)主之信托，避免因力有不逮而致服務(wù)品質(zhì)下滑”，金茂物業(yè)只能“含淚”做出撤場(chǎng)決定。

然而，反轉(zhuǎn)隨之而來。有媒體報(bào)道稱，在發(fā)布撤場(chǎng)函之后，陽邏金茂悅內(nèi)部組織了一場(chǎng)會(huì)談，20多位業(yè)主代表與金茂物業(yè)方進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)小時(shí)的溝通。有業(yè)主代表表示希望金茂物業(yè)能夠留下來，同時(shí)呼吁其他業(yè)主們積極繳費(fèi)，短時(shí)間內(nèi)將收繳率提升到了40%。

此次會(huì)談很順利，也成功“勸服”了物業(yè)。1月中旬，金茂物業(yè)發(fā)布了《致陽邏金茂悅業(yè)主的一封信》，當(dāng)中指出因新洲區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)新政推出，周邊小區(qū)更換物業(yè)或以極低價(jià)格干擾等種種原因，使得未收房，已收房未入住及已入住欠費(fèi)業(yè)主的比例居高不下，觀望情緒加劇。

加之公司期間也未推出降價(jià)政策，導(dǎo)致金茂悅項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)收繳率由首年的80%到2025年底下滑至不足30%，多重因素加劇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流嚴(yán)重不足。

為更好扭轉(zhuǎn)前期不利局面，金茂物業(yè)決定推出2026年服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)方案：在現(xiàn)有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一下調(diào)物業(yè)費(fèi)0.6元/平方米，調(diào)整后分別為高層2.05元/平方米，洋房2.2元/平方米，商鋪4.38元/平方米。同時(shí)針對(duì)未繳費(fèi)空置房也提出了特定的優(yōu)惠申請(qǐng)。

此次降價(jià)顯然也是會(huì)談爭(zhēng)取得來結(jié)果，早前小區(qū)業(yè)主便希望物業(yè)費(fèi)能夠降至2元/平方米左右。

金茂物業(yè)在信中還表示：“在園區(qū)業(yè)主及物業(yè)人員的共同努力下，若小區(qū)的收繳率得到顯著提升，我們將全力向金茂總部申請(qǐng)保留服務(wù)團(tuán)隊(duì)，繼續(xù)為大家提供優(yōu)質(zhì)，溫馨的物業(yè)服務(wù)?！?/p>

就在各方以為能夠達(dá)成從“主動(dòng)撤場(chǎng)”到“握手言和”的結(jié)局時(shí)，意外發(fā)生了。6月1日，陽邏金茂悅迎來了新物業(yè)碧桂園服務(wù)，舊物業(yè)金茂物業(yè)已黯然離場(chǎng)。

降價(jià)接盤

陽邏金茂悅物業(yè)公司撤場(chǎng)事件并非孤例。

近年來，受收費(fèi)難、成本高、虧損加劇等因素影響，武漢全市多個(gè)片區(qū)接連出現(xiàn)物業(yè)公司主動(dòng)撤場(chǎng)案例，覆蓋新洲、東西湖、黃陂、漢南、漢陽、江岸等多個(gè)區(qū)域，涉及品牌房企物業(yè)、本土物業(yè)、外來中小型物業(yè)等各類主體，且撤場(chǎng)理由高度趨同，均指向物業(yè)費(fèi)收繳率低迷、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)虧損等。

自2025年下半年開始，武漢發(fā)生物業(yè)撤場(chǎng)的案例便不斷涌現(xiàn)。7月，漢南區(qū)恒大時(shí)代新城物業(yè)因入住率低、欠費(fèi)嚴(yán)重而發(fā)布退場(chǎng)函；8月，江岸區(qū)花樣年錦上花小區(qū)物業(yè)公司因業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)正式撤場(chǎng)，離場(chǎng)時(shí)還引發(fā)公共設(shè)施處置糾紛；12月，蔡甸區(qū)正陽大悅城小區(qū)因小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化，物業(yè)難以開展正常工作而離場(chǎng)。

進(jìn)入2026年后，武漢的這場(chǎng)“撤場(chǎng)”風(fēng)潮仍在持續(xù)。

值得注意的是，眾多因?yàn)槭绽U率低下而遭遇物業(yè)撤場(chǎng)的小區(qū)中，仍有不少新物業(yè)擠破頭都想要入場(chǎng)。以英赫當(dāng)代城小區(qū)為例，在原物業(yè)宣布撤場(chǎng)之后，社區(qū)委員會(huì)立馬牽頭開展了新一輪公開選聘，并有7家物業(yè)公司完成報(bào)名，包括碧桂園服務(wù)、五礦物業(yè)、武漢天昌物業(yè)、北京悅豪物業(yè)等。

同樣地，金茂物業(yè)主動(dòng)放棄的陽邏金茂悅項(xiàng)目也迎來了它的“追求者”，包括碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、永升服務(wù)三大頭部物企，最終碧桂園服務(wù)以超600票的成績(jī)當(dāng)選為項(xiàng)目新的物業(yè)服務(wù)商。

6月1日，碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司武漢分公司正式入駐接管小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。據(jù)悉，新物業(yè)入駐后將依據(jù)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，提供四星級(jí)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)定為1.86元/平方米，對(duì)比金茂物業(yè)原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降幅超30%。

對(duì)于碧桂園服務(wù)而言，新項(xiàng)目的入駐最顯而易見的好處是公司規(guī)模的擴(kuò)張，但較低的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)極度考驗(yàn)公司服務(wù)質(zhì)量與經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的平衡能力，未來能否逐步提升業(yè)主繳費(fèi)意愿，化解過往積累的矛盾，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。

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