北京
二手房交易中，部分出賣人為套取高價或規(guī)避交易障礙，刻意向買受人隱瞞房屋曾發(fā)生非正常死亡、存在嚴重結(jié)構(gòu)性隱患或已被設立居住權(quán)等重大不利事實，致使買受人在誤判真實狀況下簽訂合同。此類蓄意欺瞞不僅悖離誠信原則，更直接侵害買受人的意思決定自由與財產(chǎn)權(quán)益。為厘清相應救濟路徑，北京市中恒信律師事務所梁靖律師依據(jù)《民法典》規(guī)范內(nèi)涵及裁判傾向，系統(tǒng)整理了買受人遭遇交易欺詐時的撤銷權(quán)行使與損失賠償要點，以資各方參酌。
買受人可行使撤銷權(quán)
民事欺詐的核心在于一方故意告知虛假情況或負有告知義務而故意隱瞞真實情況，誘使對方作出錯誤意思表示。《中華人民共和國民法典》第一百四十八條明定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。二手房買賣中，出賣人對足以動搖買受人締約意愿的房屋信息負有積極、主動的如實告知義務，諸如非正常死亡事件、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量瑕疵、違法搭建限制、權(quán)利負擔等，均屬重大交易事項。出賣人明知或應知上述事實卻避而不談，導致買受人對房屋品質(zhì)、居住心理及價值預期產(chǎn)生根本誤判并締約，即滿足欺詐的客觀與主觀要件，買受人依法取得撤銷權(quán)。需特別提示的是，《民法典》第一百五十二條對撤銷權(quán)行使設有嚴格除斥期間，買受人應自知道或應當知道欺詐事由之日起一年內(nèi)行使，且自合同成立之日起五年內(nèi)未行使的，撤銷權(quán)歸于消滅。梁靖律師強調(diào)，實踐中存在買受人因遲疑搜集證據(jù)而坐失期間的現(xiàn)象，權(quán)利的及時主張是后續(xù)一切救濟的前提。
財產(chǎn)返還及締約過失賠償
被撤銷的民事法律行為依《民法典》第一百五十五條自始沒有法律約束力。第一百五十七條規(guī)定，因該行為取得的財產(chǎn)應當返還，不能返還或無須返還的則折價補償，有過錯一方還應賠償對方所受損失。據(jù)此，出賣人須全額返還已收房款及占用期間利息，買受人應返還已交付的房屋，恢復至締約前狀態(tài)。就買受人因房價波動所失利益，應納入締約過失責任的賠償范疇?！睹穹ǖ洹返谖灏贄l明確，當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任。此損失不限于簽約、履約的直接費用支出，還應涵蓋喪失以同等價格另購房屋的機會損失，司法實踐中通常以評估基準日市場價值與合同價格的差額為核算基礎。若房屋已過戶，買受人可同時主張滌除登記及賠償。梁靖律師指出，撤銷與損害賠償并非互斥選項，買受人應根據(jù)差價幅度、市場走向和自身履行能力綜合衡量，選擇撤銷返款或維持合同主張瑕疵減價等方案，以實現(xiàn)利益最大化。
梁靖律師認為，出賣人利用信息不對稱實施欺詐，企圖將交易風險全部轉(zhuǎn)嫁于買受人，已觸碰法律與誠信的底線。被欺瞞者絕非只能被動承受，撤銷權(quán)制度正是匡正信息失衡、回復意思自由的剛性工具。買受人應在發(fā)現(xiàn)欺瞞后立即固定微信記錄、錄音、第三方查詢結(jié)果等證據(jù)，果斷在法定期間內(nèi)發(fā)函主張撤銷或提起訴訟，并同步申請查封房屋，防止出賣人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。須知權(quán)利有期限，行動須及時，唯有法律手段的精準運用才能徹底破除僥幸違約的幻想，守住公平交易的底線。
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