北京
近年來，受房價波動影響，二手房買賣中出賣人惡意違約屢見不鮮，諸如擅自加價、一房二賣、拒絕過戶等行為嚴(yán)重侵蝕交易安全與買受人信賴。守約方如何準(zhǔn)確識別違約性質(zhì)、選擇有效救濟(jì)路徑，成為關(guān)鍵命題。對于此種失信行為，北京市中恒信律師事務(wù)所張星律師依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)范與裁判要旨，系統(tǒng)梳理了房產(chǎn)買賣違約的權(quán)利救濟(jì)要點(diǎn)，以供各方參考。
根本違約的認(rèn)定與救濟(jì)路徑選擇
房產(chǎn)買賣中，出賣人明確拒絕辦理過戶或另行高價出售等行為，往往使合同目的落空，構(gòu)成根本違約。依照《民法典》第五百六十三條，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，守約方可以解除合同。若出賣人以行為表明不履行主要債務(wù)，買受人還可依據(jù)《民法典》第五百七十八條主張預(yù)期違約責(zé)任，無需坐待履行期屆滿。同時，《民法典》第五百七十七條賦予守約方繼續(xù)履行的請求權(quán)，買受人有權(quán)訴請強(qiáng)制過戶。但需注意《民法典》第五百八十條的限制：當(dāng)標(biāo)的房屋已合法過戶至善意第三人名下導(dǎo)致法律上或事實上不能履行時，則無法強(qiáng)制履行，此時應(yīng)轉(zhuǎn)向損害賠償救濟(jì)。選擇解除合同還是請求繼續(xù)履行，須綜合衡量物權(quán)獲取可能性與執(zhí)行成本，一經(jīng)選定便影響整體賠償范圍，須及時判斷。
可得利益損失與違約金調(diào)整
合同解除后，買受人的損失填補(bǔ)聚焦于履行利益。《民法典》第五百八十四條確立“可預(yù)見規(guī)則”下的完全賠償原則，違約損失賠償額應(yīng)包含實際損失與可得利益。房價上漲情形下，房屋差價損失即屬合同履行后本可獲得的利益，買受人可主張以違約時或合理評估時點(diǎn)的市場價格與合同成交價之差作為賠償基準(zhǔn)。若合同中約定違約金，則依據(jù)《民法典》第五百八十五條，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；過分高于損失的，亦可請求適當(dāng)減少。同時，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》就逾期交房、逾期辦證等違約金的調(diào)整提供了裁判參考，確保賠償結(jié)果與損害相當(dāng)。張星律師指出，司法實踐中往往圍繞“可預(yù)見性”與“減損義務(wù)”分配舉證責(zé)任，守約方需及時固定違約時點(diǎn)、價格證據(jù)，避免因遲延評估致使損失難以量化。
張星律師認(rèn)為，房產(chǎn)交易標(biāo)的額巨大，買受人應(yīng)從一開始即增強(qiáng)證據(jù)意識，締約時細(xì)化違約條款，明確違約金基數(shù)與計算方式。一旦察覺對方出現(xiàn)毀約傾向，務(wù)必通過書面催告、留存拒絕履行記錄等方式固定關(guān)鍵證據(jù)，以鎖定違約時點(diǎn)與主觀過錯。選擇主張繼續(xù)履行抑或主張房屋差價賠償，應(yīng)盡早預(yù)判，避免因猶豫不決而陷入“既拿不到房又難以證損”的困境。唯有了然規(guī)則、主動布局，才能在違約博弈中切實守護(hù)自身合法權(quán)益。
特別聲明：以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺“網(wǎng)易號”用戶上傳并發(fā)布，本平臺僅提供信息存儲服務(wù)。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
桂系007
