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1092份意見(jiàn)!北京海淀一新盤規(guī)劃公示引熱議,政府部門回應(yīng)

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這一項(xiàng)目架空層、一步陽(yáng)臺(tái)、層高設(shè)計(jì)、樓棟間距、日照通風(fēng)、消防體系等核心規(guī)劃指標(biāo)均完全合規(guī)。

于帥卿 中房報(bào)記者 苗野 北京報(bào)道

一則新建項(xiàng)目的規(guī)劃公示,收到逾千份公眾反饋,這在北京近年來(lái)的住宅項(xiàng)目中實(shí)屬罕見(jiàn)。

近期,北京海開(kāi)上地 0702 項(xiàng)目再引熱議,周邊小區(qū)業(yè)主就此項(xiàng)目提出多項(xiàng)投訴,問(wèn)題涵蓋樓間距、疑似違規(guī)增容、陽(yáng)臺(tái)與架空層建設(shè)不合規(guī)、不同用地性質(zhì)區(qū)域違規(guī)連通,以及學(xué)區(qū)相關(guān)爭(zhēng)議等多個(gè)方面,引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

6月5日,北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)海淀分局發(fā)布了《關(guān)于北京市海淀區(qū)上地0702街區(qū)東地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目HD00-0702-18、24、23地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地項(xiàng)目方案公示反饋意見(jiàn)采信情況和總平面圖公布的通告》(以下簡(jiǎn)稱“通告”)。通告顯示,依據(jù)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則(試行)》《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》等政策有關(guān)要求,這一項(xiàng)目架空層、一步陽(yáng)臺(tái)、層高設(shè)計(jì)、樓棟間距、日照通風(fēng)、消防體系等核心規(guī)劃指標(biāo)均合規(guī)。

相關(guān)公示通告雖已發(fā)布,但千余份公眾意見(jiàn),不僅令尚未入市的新盤備受關(guān)注,也引發(fā)了新老項(xiàng)目因規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)差異導(dǎo)致的資產(chǎn)保值爭(zhēng)議,引人深思。

項(xiàng)目合規(guī)提質(zhì)引發(fā)爭(zhēng)議



更新后的北京海開(kāi)上地0702項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖。

此次,引發(fā)周邊項(xiàng)目業(yè)主提出大量意見(jiàn)的是北京海開(kāi)上地0702項(xiàng)目,由海開(kāi)控股在2025年12月份以84.56億元拿下,住宅樓面價(jià)約6.96萬(wàn)元/平方米。

海開(kāi)上地0702項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約7.71萬(wàn)平方米,地上總建筑面積約22.54萬(wàn)平方米,其中住宅約9.31萬(wàn)平方米,規(guī)劃建設(shè)30棟4至10層洋房,戶型面積區(qū)間為99至179平方米。

從產(chǎn)品定位來(lái)看,該項(xiàng)目戶型面積段與2025年熱銷的北京功德寺雙子星項(xiàng)目和樾玉鳴、和樾望雲(yún)高度重合,但依托北京高品質(zhì)住宅建設(shè)相關(guān)新規(guī),海開(kāi)上地0702項(xiàng)目在落地方面進(jìn)行了多項(xiàng)設(shè)計(jì)優(yōu)化,如設(shè)置了進(jìn)深0.5米的“一步陽(yáng)臺(tái)”,依據(jù)《北京市房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》不計(jì)算建筑面積;規(guī)劃了層高3.05~4.25米的架空層,依據(jù)新規(guī)不計(jì)入容積率。

層高方面,項(xiàng)目常規(guī)戶型層高3米,179平方米樓王戶型層高可達(dá)3.3米,優(yōu)于周邊競(jìng)品2.9米至3米的層高標(biāo)準(zhǔn)。

得房率方面,憑借高端立面、大體量架空層、品質(zhì)會(huì)所等配套加持,項(xiàng)目整體得房率約88%,較同區(qū)域在售項(xiàng)目高出5個(gè)百分點(diǎn),產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)較突出。

這一產(chǎn)品設(shè)計(jì)對(duì)于2025年以均價(jià)10.5萬(wàn)元/平方米搶購(gòu)海開(kāi)上地0702項(xiàng)目周邊新盤的業(yè)主而言,帶來(lái)了“未收房即貶值”的強(qiáng)烈焦慮。不少業(yè)主直言,新項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)屬于“過(guò)度使用黑科技”,或沖擊二手房?jī)r(jià)格、背離穩(wěn)房?jī)r(jià)政策導(dǎo)向。

通告亦顯示,海開(kāi)上地0702項(xiàng)目在2026年5月9日至5月18日公示期間,共收到公眾反饋意見(jiàn)1092份,內(nèi)容涵蓋架空層設(shè)計(jì)、樓棟間距、贈(zèng)送面積、消防規(guī)范乃至學(xué)區(qū)劃片等十四大類問(wèn)題。

面對(duì)上述質(zhì)疑,北京市規(guī)自委海淀分局與建設(shè)單位依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范給出了回復(fù),稱相關(guān)指標(biāo)均合規(guī)。

針對(duì)“審批標(biāo)準(zhǔn)是否前后不一”的質(zhì)疑,北京市規(guī)自委海淀分局亦明確表示,全程依規(guī)受理、依法審批,所有設(shè)計(jì)均符合現(xiàn)行建筑規(guī)范與規(guī)劃準(zhǔn)則。

另外,海開(kāi)上地0702項(xiàng)目規(guī)劃亦有微調(diào),針對(duì)建筑退線、消防回車場(chǎng)兩項(xiàng)細(xì)節(jié),采納了公眾意見(jiàn)進(jìn)行微調(diào)優(yōu)化,將消防回車場(chǎng)尺寸調(diào)整為13米×15米;其余核心產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案均予以采信。

引發(fā)資產(chǎn)保值、學(xué)區(qū)焦慮

相較于產(chǎn)品技術(shù)層面的爭(zhēng)議,引發(fā)的房?jī)r(jià)焦慮、學(xué)區(qū)訴求也是片區(qū)其他項(xiàng)目業(yè)主關(guān)注的核心事項(xiàng)。

針對(duì)業(yè)主提出的新項(xiàng)目可能沖擊二手房?jī)r(jià)格、違背穩(wěn)房?jī)r(jià)政策的訴求,北京市規(guī)自委海淀分局明確回應(yīng),二手房?jī)r(jià)格漲跌屬于市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)行為,不屬于規(guī)劃部門監(jiān)管職責(zé)。

針對(duì)片區(qū)其他項(xiàng)目業(yè)主提出的“禁止該項(xiàng)目享有學(xué)區(qū)特殊待遇,要求其劃片標(biāo)準(zhǔn)與周邊新建項(xiàng)目保持一致”要求,北京市規(guī)自委海淀分局回應(yīng),學(xué)區(qū)劃片不屬于規(guī)劃?rùn)?quán)責(zé)范疇,需咨詢教育主管部門。

針對(duì)此情況,記者致電北京市海淀區(qū)教育委員會(huì)進(jìn)行了解,但截至發(fā)稿未接通電話。

上地學(xué)區(qū)一直是片區(qū)房產(chǎn)高溢價(jià)的核心支撐,憑借上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清華附中上地學(xué)校、一零一中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源,形成了優(yōu)質(zhì)入學(xué)體系。

不過(guò),片區(qū)學(xué)區(qū)紅利的確定性正在弱化。2026年4月,北京海淀區(qū)優(yōu)化“六年一學(xué)位”政策,學(xué)位占用后入學(xué)方式由單校劃片調(diào)整為多校劃片,也大幅降低了入學(xué)的確定性。

對(duì)于因海開(kāi)上地0702項(xiàng)目引發(fā)的爭(zhēng)議,廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為,地方政府可以通過(guò)定價(jià)管控、規(guī)則平衡等配套機(jī)制,統(tǒng)籌新舊業(yè)主權(quán)益,規(guī)避因公共政策調(diào)整引發(fā)的不公,保障區(qū)域市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

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