每到季風(fēng)季，盡管樓體反復(fù)被警告可能坍塌，孟買仍有數(shù)千個(gè)家庭繼續(xù)住在搖搖欲墜的“征費(fèi)樓”里。重建項(xiàng)目長(zhǎng)期停滯、法律糾紛不斷、房東缺位，再加上住戶擔(dān)心失去多年持有的租住權(quán)，他們被迫面對(duì)一個(gè)幾乎無解的選擇：留在被認(rèn)定不安全的家中，還是走向一個(gè)看不到回遷保障的未知未來。

43歲的馬尤爾·米斯特里抬頭望著面前這棟破敗的樓。很多年前，父母從醫(yī)院把他帶回位于馬茲岡哈蒂鮑格的家。和父親一樣，他在這棟樓里長(zhǎng)大，那間120平方英尺的房間構(gòu)成了他童年和成年生活的重要空間。

但如今，他也有了自己的孩子，這棟樓已不再讓他覺得安全。2026年季風(fēng)來臨前，哈蒂鮑格收到一份通知，告知住戶一個(gè)他們?cè)缫阎赖氖聦?shí)：這棟樓年久失修，危險(xiǎn)程度很高，已經(jīng)無法修復(fù)。

不過，通知還附帶了一項(xiàng)要求：樓內(nèi)48戶家庭必須在15天內(nèi)搬離，否則可能被切斷水電，或者更糟，在雨季中面臨生命危險(xiǎn)。和孟買住房與區(qū)域發(fā)展局在季風(fēng)前排查中認(rèn)定為“高度危險(xiǎn)”的另外81棟建筑的住戶一樣，他們選擇留下。

正是像米斯特里這樣的住戶，促使孟買高等法院指定的一個(gè)委員會(huì)將此形容為“奇跡”——孟買竟仍有數(shù)十萬人居住在結(jié)構(gòu)不安全的建筑中。該委員會(huì)今年3月提交的報(bào)告警告稱，這座城市老舊“征費(fèi)樓”的危機(jī)正在加深。報(bào)告估計(jì)，約40萬租戶仍被困在12552棟此類建筑中，其中許多已被認(rèn)定危險(xiǎn)，等待重建。每到季風(fēng)季，即便開裂的墻上貼著要求住戶撤離的通知，仍有數(shù)千人選擇留在原地。

“我們不會(huì)放棄自己的家?！泵姿固乩镏钢蓓斄芽p、每家每戶的滲漏點(diǎn)，以及支撐部分結(jié)構(gòu)的竹架說，“如果搬離這棟樓，就等于放棄我們對(duì)住房的主張，也會(huì)失去租住權(quán)。這種風(fēng)險(xiǎn)我們承擔(dān)不起?！?/p>

他的困境在孟買的“征費(fèi)樓”中反復(fù)上演。這類建筑是1969年前建成的住宅，房東向孟買住房與區(qū)域發(fā)展局繳納征費(fèi)，由該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維護(hù)并最終推動(dòng)重建。今年被列為高度危險(xiǎn)的82棟此類建筑中，有43棟在2025年季風(fēng)前就已被認(rèn)定不安全，但住戶至今仍在居住。過去3年里，主要位于孟買島城區(qū)的935棟“征費(fèi)樓”收到通知，警告其狀況岌岌可危。

在重建項(xiàng)目停擺、法律糾紛、房東缺位以及安置前景不明的多重困局中，數(shù)千名住戶繼續(xù)困守在老舊建筑里，而主管部門認(rèn)為這些樓隨時(shí)可能在他們頭頂坍塌。離開更安全，留下可能致命。但對(duì)許多租戶來說，離開也意味著放棄他們對(duì)這個(gè)世代居住之所僅有的權(quán)利主張。

“1976年《孟買住房與區(qū)域發(fā)展局法》第79A條曾讓租戶看到一條出路。它允許在房東未在規(guī)定期限內(nèi)采取行動(dòng)時(shí)，由租戶提出重建方案?！睘椤芭粮竦稀弊鈶艟S權(quán)的“帕格迪團(tuán)結(jié)協(xié)會(huì)”成員穆凱什·彭德說，“但現(xiàn)在這一條款正在法院審理，連這條路也走不通了?！?/strong>

79A條于2022年引入，目的是加快這些老舊房產(chǎn)的重建。這類建筑往往因各種原因長(zhǎng)期被房東忽視。按照傳統(tǒng)重建程序，只有房東和孟買住房與區(qū)域發(fā)展局可以啟動(dòng)重建。79A條則適用于被認(rèn)定為破敗不堪的“征費(fèi)樓”，要求在限定時(shí)間內(nèi)強(qiáng)制推進(jìn)重建，并允許租戶主動(dòng)發(fā)起。

孟買維修與重建委員會(huì)首席官員米林德·尚巴爾卡爾說：“這一條款確保了，如果房東拒絕重建，不至于最終釀成樓房坍塌和人員傷亡?！?/strong>

不過，一系列訴訟，包括“維馬爾納特住宅公司訴孟買住房與區(qū)域發(fā)展局等案”和“賈韋德·阿卜杜勒·拉希姆·阿塔爾訴孟買住房與區(qū)域發(fā)展局等案”，都對(duì)79A條的基礎(chǔ)提出質(zhì)疑，也就是一棟建筑被認(rèn)定為破敗、歸入C1類別——即無法修復(fù)——這一認(rèn)定本身。

爭(zhēng)議核心在于管轄權(quán)：通常負(fù)責(zé)建筑許可事務(wù)的大孟買市政公司，與負(fù)責(zé)監(jiān)管1969年前“征費(fèi)樓”的孟買住房與區(qū)域發(fā)展局，究竟誰才有權(quán)認(rèn)定一棟樓是否不安全。

在這一問題明確前，79A條仍處于擱置狀態(tài)。彭德說：“時(shí)間非常關(guān)鍵?！彼?月12日曾前往德里，參加最高法院就此案舉行的聽證，希望迫近的季風(fēng)季能讓案件獲得更高優(yōu)先級(jí)，但聽證最終被推遲到7月20日。

他說：“又一個(gè)季風(fēng)季來了，更多坍塌會(huì)發(fā)生，更多生命會(huì)失去。房東還會(huì)繼續(xù)向租戶發(fā)出驅(qū)逐通知，希望在未來重建時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。”孟買共有12599棟“征費(fèi)樓”，大多數(shù)位于島城區(qū)，其中相當(dāng)一部分需要重建。但重建面臨的障礙很多。

在吉爾岡一棟樓齡超過100年的賈甘納特公寓，房東兼開發(fā)商早在2013年就取得住戶同意，達(dá)到重建所需的51%支持比例。住戶當(dāng)時(shí)獲承諾，現(xiàn)有180平方英尺的住房將置換為405平方英尺的新房，并在交房前每月獲得17000盧比租金補(bǔ)貼。開發(fā)商隨后于2014年取得孟買住房與區(qū)域發(fā)展局的不反對(duì)證明。

此后一切停滯。開發(fā)商一再拖延重建協(xié)商。直到2023年，談判才恢復(fù)，同一開發(fā)商提出將周邊幾棟“喬爾”式老樓納入一個(gè)片區(qū)重建項(xiàng)目。住戶據(jù)此將自己的安置權(quán)益談到450平方英尺，與片區(qū)重建可享受的待遇看齊。

“但這一次，”租戶什雷亞斯·阿查雷卡爾說，“經(jīng)歷過上一輪無果而終后，我們要求開發(fā)商在協(xié)議里加入一個(gè)簡(jiǎn)單條件：9到10個(gè)月內(nèi)必須開工。他拒絕了?！?/strong>

阿查雷卡爾說：“過去兩年，我們一直在爭(zhēng)取讓孟買住房與區(qū)域發(fā)展局撤銷這份已失效的不反對(duì)證明，并接管這塊土地，或者另行指定開發(fā)商?！北M管如此，近70%的住戶仍繼續(xù)支持原開發(fā)商。

他說：“如果開發(fā)商現(xiàn)在啟動(dòng)重建，我們也不反對(duì)，他仍然可以這么做。但考慮到他的過往記錄，以及我們了解到的財(cái)務(wù)狀況，我們并不積極。”

盡管住戶與不同黨派的政界人士會(huì)面，并多次向孟買住房與區(qū)域發(fā)展局官員陳情，他們?nèi)噪y以推動(dòng)這份已失效的不反對(duì)證明被正式撤銷。此事目前已提交孟買高等法院審理。

彭德說：“賈甘納特公寓對(duì)面的科利瓦迪公寓也陷入類似局面。房東近15年前就取得租戶同意，但此后什么都沒做?！鄙邪蜖柨栐谙蚋咴褐付ㄎ瘑T會(huì)介紹危樓情況時(shí)也表示，這是一種普遍模式：“房東或開發(fā)商在取得不反對(duì)證明后，中途放棄重建項(xiàng)目?！?/p>

據(jù)他介紹，房東——往往是從原業(yè)主手中取得物業(yè)的開發(fā)商——有時(shí)會(huì)拖延重建，試圖同時(shí)拿下相鄰地塊，以形成更大的開發(fā)機(jī)會(huì)。

彭德還提到其他障礙。房東失聯(lián)或長(zhǎng)期不回應(yīng)，可能導(dǎo)致房產(chǎn)被法院指定接管人管理。產(chǎn)權(quán)糾紛、過時(shí)的房產(chǎn)記錄以及行政程序障礙，即便在租戶和房東都愿意推進(jìn)的情況下，也可能讓項(xiàng)目停擺。有些項(xiàng)目則純粹因?yàn)榈貕K太小、缺乏通道，或受制于開發(fā)規(guī)劃中的保留用途，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上不可行。

正是在這種長(zhǎng)期不確定中，驅(qū)逐通知往往接踵而至，而由此帶來的成本，租戶幾乎無力承擔(dān)。驅(qū)逐理由包括房東自用需要、被指擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)并構(gòu)成侵占、長(zhǎng)期不在場(chǎng)、轉(zhuǎn)租，以及圍繞租金支付的技術(shù)性爭(zhēng)議。

30歲的阿爾帕·卡諾吉亞談到卡馬蒂普拉的昆塔大樓時(shí)說：“我父親沒能打贏那場(chǎng)驅(qū)逐官司，被迫離開了他祖父最初經(jīng)營(yíng)的熨衣鋪?！边@棟樓目前正由孟買住房與區(qū)域發(fā)展局推進(jìn)重建。

她說：“這場(chǎng)糾紛始于2003年，當(dāng)時(shí)房東停止收租。2006年開始進(jìn)入驅(qū)逐程序。我們?cè)谝粚彿ㄔ簞僭V，之后房東上訴到小額訴訟法院，我們敗訴。高等法院判我們勝訴，之后案件又到了最高法院，我們?cè)谌ツ?2月輸了?！?/strong>

隨著建筑進(jìn)一步惡化，最終被列入危險(xiǎn)名單，緊張情緒也不斷升級(jí)。許多租戶對(duì)C1通知持懷疑態(tài)度，認(rèn)為開發(fā)商借此逼迫住戶搬離。為了挑戰(zhàn)這類通知，不少人訴諸法院，盡一切可能避免被驅(qū)逐。

該條款允許租戶在建筑被認(rèn)定無法修復(fù)后，如果房東在6個(gè)月內(nèi)未啟動(dòng)重建，由租戶自行發(fā)起。房東仍有權(quán)分享重建后的物業(yè)權(quán)益。如果租戶也未采取行動(dòng)，孟買住房與區(qū)域發(fā)展局可以介入并推進(jìn)重建。

這一機(jī)制原本已開始顯現(xiàn)效果。在收到79A條通知的935棟建筑中，166棟的房東提交了重建方案。輪到租戶時(shí)，在獲得機(jī)會(huì)的59棟建筑中，有51棟的租戶提交了重建方案。上述數(shù)據(jù)由尚巴爾卡爾提供。

多起法律挑戰(zhàn)質(zhì)疑孟買住房與區(qū)域發(fā)展局是否有權(quán)認(rèn)定建筑破敗，也對(duì)79A條可能被濫用表示擔(dān)憂。2025年7月，孟買高等法院叫停這一條款，并指定一個(gè)委員會(huì)審查此前已向危險(xiǎn)建筑發(fā)出的935份通知。

由孟買高等法院前法官杰普·德瓦達(dá)爾和前首席地區(qū)法官維拉斯·東格雷撰寫的委員會(huì)報(bào)告指出：“這些年來，對(duì)處于危險(xiǎn)狀態(tài)的‘征費(fèi)樓’僅靠支撐加固或局部維修的做法，已被證明徒勞無功?！?/p>

報(bào)告承認(rèn)，許多建筑的狀況令人擔(dān)憂，而住戶仍在明知風(fēng)險(xiǎn)的情況下繼續(xù)居住。據(jù)稱，東格雷本人在一次現(xiàn)場(chǎng)檢查中也險(xiǎn)些出事，當(dāng)時(shí)一塊重達(dá)50公斤的水泥塊掉落在他面前。

委員會(huì)的結(jié)論相當(dāng)嚴(yán)峻：如果重建繼續(xù)維持目前每年僅100到125棟的速度，未來還會(huì)有更多人喪生。報(bào)告指出，目前可用于安置的過渡住房不足500套，而在重建期間，由孟買住房與區(qū)域發(fā)展局按每戶每月20000盧比支付租金補(bǔ)償，又需要巨額財(cái)政支出。因此，報(bào)告呼吁制定明確的重建政策。孟買住房與區(qū)域發(fā)展局則傾向于采用類似卡馬蒂普拉等地正在實(shí)施的片區(qū)重建模式。

尚巴爾卡爾解釋說：“孟買住房與區(qū)域發(fā)展局正在制定一項(xiàng)結(jié)構(gòu)化、限時(shí)退出政策，用于老舊建筑重建，把重點(diǎn)從反復(fù)維修轉(zhuǎn)向片區(qū)重建。與單棟重建相比，這種方式在高密度區(qū)域更可行、更高效，也更可持續(xù)。同時(shí)，孟買住房與區(qū)域發(fā)展局已開始對(duì)租戶資格進(jìn)行調(diào)查?！彼a(bǔ)充說，在此期間，該機(jī)構(gòu)每年仍要為這些建筑的結(jié)構(gòu)維修支出約30億盧比。

2023年，在收到79A條通知、而房東遲遲沒有回應(yīng)后，租戶自行提交了重建方案。后來，孟買住房與區(qū)域發(fā)展局轉(zhuǎn)而支持房東方案，住戶對(duì)此提出挑戰(zhàn)，并最終在最高法院勝訴，確認(rèn)了他們自行重建的權(quán)利。在79A條被叫停之前，孟買住房與區(qū)域發(fā)展局始終沒有批準(zhǔn)他們的方案，使他們多年的努力幾乎化為烏有。

“我們所有租戶現(xiàn)在都得自己掏錢租房，既沒有孟買住房與區(qū)域發(fā)展局支付租金，也沒有房東給出任何保證?！倍嗄隇榇税副甲叩馁Z格迪什·穆爾昌達(dá)尼說。

這正是米斯特里和哈蒂鮑格住戶最擔(dān)心的事。雖然孟買住房與區(qū)域發(fā)展局提出可提供過渡安置住房或租金補(bǔ)貼，但許多住戶認(rèn)為前者缺乏吸引力，后者也充滿不確定性。他們無法確定何時(shí)能回去，甚至無法確定是否還能回到那些家族世代居住的房子。

米斯特里與房東之間的重建協(xié)商至今沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。在他所在街區(qū)，他親眼看著一棟5年前拆除的“喬爾”式老樓至今仍是一塊空地。眼下，對(duì)他們而言，留在危險(xiǎn)建筑里，似乎比離開它風(fēng)險(xiǎn)更小。