北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

高立莊的廣安康潤(rùn)家園到底咋樣??？我看優(yōu)勢(shì)就是便宜，3萬(wàn)一平，但戶型實(shí)在一般，所謂的南北通透其實(shí)就是一個(gè)臥室向南，其他的客廳臥室都是朝北的，還是暗衛(wèi)，合適嗎？主要是沒(méi)地鐵，說(shuō)是9號(hào)線南延線已經(jīng)批復(fù)了，三至五年，但從哪年開(kāi)始算?。窟@地段兒能升值嗎？

A：

1、康潤(rùn)家園就是普通的安置房，典型的自住為主，其他方面的期望值就別太高了?；蛘哒f(shuō)這地段兒在安置房里算還可以的，總比五環(huán)外的強(qiáng)吧？但畢竟是安置房，您還是別跟商品房相比了吧。

您應(yīng)該也知道土地款是財(cái)政的重要組成部分，那好地段兒自然多數(shù)都留著賣(mài)高價(jià)呢，只有不太強(qiáng)的地段兒才規(guī)劃成保障房和安置房。所以只能是矬子里拔將軍吧，差不多就得了，房子本來(lái)就是用來(lái)住的，其他方面要求太高也沒(méi)什么意思。

2、具體戶型我不好說(shuō)什么，這看自己的喜好吧。

3、九號(hào)線應(yīng)該是確定南延了，但規(guī)劃周期不知道，現(xiàn)在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，誰(shuí)知道什么時(shí)候動(dòng)工?。恳话銇?lái)說(shuō)是從動(dòng)工開(kāi)始計(jì)算時(shí)間，建設(shè)周期不可能太短。

4、升值怎么說(shuō)呢？要不您看看鐵道北邊的欣葆家園吧，這里是回遷房，跟安置房的性質(zhì)差不多，都是二類經(jīng)適。欣葆可以說(shuō)離地鐵不算太遠(yuǎn)，小區(qū)和戶型在回遷房中都算不錯(cuò)的，但價(jià)格也不過(guò)就是3.5萬(wàn)左右。

那問(wèn)題來(lái)了，現(xiàn)在康潤(rùn)家園3萬(wàn)，就算地鐵明天通車(chē)，您覺(jué)得能升值到哪兒去？反正我覺(jué)得最多跟欣葆差不多吧，再高了夠嗆。

5、總之房子是用來(lái)住的，還是多考慮居住體驗(yàn)吧，其他的別期望值太高。

僅供參考。

二

Q:

我和老公是外地來(lái)京的，在京工作十多年了，之前工資低攢錢(qián)困難，近兩年才收入增長(zhǎng)有了100多萬(wàn)積蓄，月收入能基本穩(wěn)定在4-5萬(wàn)稅后，所以想買(mǎi)房，貸款2萬(wàn)多，盡量買(mǎi)400萬(wàn)左右的。

我們還沒(méi)有北京戶口，請(qǐng)問(wèn)這種情況適合買(mǎi)學(xué)區(qū)房嗎？朝陽(yáng)區(qū)的合適嗎？如果合適的話希望能保值的，小兩居就可以，最好南北通透居住性好的。

Ps：我們的工作地點(diǎn)是望京和酒仙橋，應(yīng)該是短期內(nèi)不會(huì)換工作地點(diǎn)，但是長(zhǎng)期說(shuō)不好，因?yàn)槎际撬狡?。我們想買(mǎi)商品房，不接受老破小，塔樓也不想要，最好是房齡新的帶電梯板樓。

A：

1、買(mǎi)房正常，但朝陽(yáng)區(qū)的范圍太大了，您得說(shuō)個(gè)大致地點(diǎn)啊。

2、沃天，這一問(wèn)您地點(diǎn)，您又是提了幾點(diǎn)要求，期望值偏高了，以400萬(wàn)來(lái)說(shuō)幾乎不可能兼顧。

3、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，非京籍在朝陽(yáng)買(mǎi)學(xué)區(qū)房算是比較合適的。因?yàn)槿本┲挥羞@里對(duì)房產(chǎn)的重視程度更高，即便非京籍，但只要有房，入學(xué)順位就在京籍無(wú)房戶的前面。所以只要是學(xué)校的學(xué)位不太緊張，您家買(mǎi)了房就大概率能對(duì)口入學(xué)，畢竟入學(xué)人數(shù)下降了。

400萬(wàn)在朝陽(yáng)區(qū)能買(mǎi)到學(xué)區(qū)房，但基本都是老小區(qū)，而且從理論上也都是帶溢價(jià)的。既然有溢價(jià)，而且現(xiàn)在又處在入學(xué)人數(shù)的拐點(diǎn)期間，那這保值就不好保證了?；蛘哒f(shuō)房?jī)r(jià)中的基礎(chǔ)部分肯定沒(méi)問(wèn)題，但溢價(jià)部分只能看政策了。

4、而且這南北通透兩居室就更不好說(shuō)了，小兩居只能是南北，很難做到通透。如果通透就跌80多平起步，以400萬(wàn)來(lái)說(shuō)就是單價(jià)在4萬(wàn)多5萬(wàn)之內(nèi)，朝陽(yáng)幾乎買(mǎi)不到這價(jià)位的。

5、常規(guī)建議就是望京啊，陳分學(xué)區(qū)，溢價(jià)也相對(duì)低。但您的要求比較高，還是先看看是否合適吧？

僅供參考。

三

Q:

我也遇到房東要錢(qián)才配合辦上學(xué)手續(xù)的問(wèn)題，理由是因?yàn)槲沂呛献獾?，而且是從中介手里租的，他沒(méi)有義務(wù)提供手續(xù)，合理嗎？應(yīng)該怎么解決？哪個(gè)部門(mén)能夠維權(quán)？

A：

1、合理嗎？我只能說(shuō)“存在即合理”，這指的并不是說(shuō)符合道德或真理，而是說(shuō)既然這種情況存在，那背后必定有其邏輯和經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

從您的角度看為了學(xué)位而單獨(dú)交租金不合理，但從房東角度講一分錢(qián)一分貨，您只出了房租的錢(qián)，而房子所附屬的學(xué)位價(jià)值是要單獨(dú)花錢(qián)的。

至于從房東還是中介手里租房倒無(wú)所謂，因?yàn)槎疾簧婕皩W(xué)位占用的問(wèn)題，誰(shuí)想用學(xué)位才需要單聊呢。

2、協(xié)商解決唄，中介們應(yīng)該知道大致的市場(chǎng)價(jià)，無(wú)非就是砍價(jià)而已。

3、哪個(gè)部門(mén)都?jí)騿苣芫S權(quán)，因?yàn)檫@本來(lái)就是潛規(guī)則，根本拿不到臺(tái)面兒上，也沒(méi)有針對(duì)房東的強(qiáng)制配合政策。

打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确桨?，點(diǎn)外賣(mài)自然有小哥兒送上門(mén)，但如果想讓人家給帶盒煙或扔垃圾什么的，不給點(diǎn)兒小費(fèi)人家未必愿意管。哪兒維權(quán)去?。慨吘鼓皇桥R時(shí)租用了人家的時(shí)間+體力，并不是正式聘用，讓人家提供更多的服務(wù)不合適。

僅供參考。

四

Q:

天壇北的前門(mén)前小區(qū)，算性價(jià)比高的嗎？我看單價(jià)8萬(wàn)多好像不是太貴，就是不知道投資性如何？

A：

1、前門(mén)前，既然是房齡比較新，又是帶電梯的洋房板樓，而且價(jià)格也沒(méi)比周邊老破小貴多少，那從居住角度自然可以算性價(jià)比高的了。

但如果從投資角度就相對(duì)普通了，畢竟這種地段兒的次新房絕對(duì)算稀缺，但卻沒(méi)比老破小貴多少，那您覺(jué)得這些年的價(jià)格走勢(shì)如何？至少是不太強(qiáng)唄，否則怎么的也得貴出30%以上才說(shuō)的過(guò)去。

2、單價(jià)8萬(wàn)多是不貴，畢竟當(dāng)年開(kāi)盤(pán)就小3萬(wàn)呢，比周邊金魚(yú)池的貴多了。這些年漲的不太多，所以性價(jià)比才相對(duì)高的。

不過(guò)這里畢竟是東城區(qū)，所有普宅都是有溢價(jià)的，包括前門(mén)前這種酒店式公寓?，F(xiàn)在小戶型的溢價(jià)率估計(jì)30%多，兩居室應(yīng)該25%左右，具體的我沒(méi)算過(guò)。

3、投資性，在學(xué)區(qū)房里算中等吧，不是太合適。畢竟公寓的價(jià)格走勢(shì)本來(lái)就不強(qiáng)，而且還是學(xué)區(qū)房。但如果用不上學(xué)位，單看價(jià)格+溢價(jià)的話，在全北京公寓里算相對(duì)低的。就因?yàn)檫@是帶溢價(jià)的學(xué)區(qū)房，而且是公寓形式，只是產(chǎn)權(quán)為70年而已。

僅供參考。

五

Q:

北京家庭購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，預(yù)算**萬(wàn)，看了您推薦的金融街的**小區(qū)了，算賬也對(duì)，但有些不理解，難道只是因?yàn)橘F嗎？為什么和旁邊的中等次新房的租售比相差這么大？

A：

1、我認(rèn)為貴是最主要的原因，否則您覺(jué)得和周邊幾個(gè)小區(qū)相比還能有什么區(qū)別？可以說(shuō)房齡+綠化+戶型等等都有差距，但最終的結(jié)果都體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上了，那最大的區(qū)別就是價(jià)格高低了唄。

打個(gè)比方吧，飯館里的亂燉賣(mài)50一盆，佛跳墻賣(mài)500一位。但如果從利潤(rùn)率來(lái)講，佛跳墻或許比亂燉還低呢。為什么？就因?yàn)榉鹛鴫F唄，點(diǎn)菜的相對(duì)少，所以利潤(rùn)率反倒不太高。而亂燉價(jià)格相對(duì)低，瞅著物美價(jià)廉，但其實(shí)在能賣(mài)佛跳墻的館子里，這種檔次菜品的利潤(rùn)才是最高的。

商品的定價(jià)很多都是這邏輯，亂燉和佛跳墻的區(qū)別只是因?yàn)橘F嗎？可以說(shuō)是因?yàn)樵?加工方法+餐具都不一樣，但最終都體現(xiàn)在價(jià)格上了，還能因?yàn)槭裁窗。?/p>

2、為什么租售比相差這么大？這和上邊的其實(shí)是一個(gè)問(wèn)題，答案相同，都是利潤(rùn)率高低而已。

3、總之這就是學(xué)區(qū)房的特點(diǎn)，所有學(xué)區(qū)都是這種情況，總價(jià)越高的溢價(jià)率相對(duì)越低，就因?yàn)橘I(mǎi)的人少，所以被炒出的溢價(jià)低。而普通學(xué)區(qū)房是大眾選項(xiàng)，買(mǎi)的人多，所以炒出的溢價(jià)就高。再多的沒(méi)必要解釋了，說(shuō)起來(lái)就沒(méi)完了。

僅供參考。

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