5 月 29 日，A 股四大指數(shù)全線飄綠。截至收盤(pán)，滬指下跌 0.73%，深證成指下跌 1.81%，創(chuàng)業(yè)板指下跌 2.11%，科創(chuàng)板綜合指數(shù)下跌 4.77%，全市場(chǎng)超 3800 只股票下跌，幾乎整體翻綠。但在這片綠色的行情里，房地產(chǎn)板塊成了獨(dú)苗，迎來(lái)久違的大漲。

A 股市場(chǎng)中，陽(yáng)光股份、湘江控股直接漲停，萬(wàn)科 A、綠地控股一度觸及漲停，保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)等核心房企同步跟漲。

港股的行情更為夸張：碧桂園盤(pán)中漲超 40%，融創(chuàng)中國(guó)一度漲超 20%，旭輝集團(tuán)、世茂集團(tuán)、正融地產(chǎn)漲幅均超 10%，即便像龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地這類(lèi)穩(wěn)健房企，漲幅也超過(guò) 3%。

這一波地產(chǎn)股的逆勢(shì)暴漲，核心誘因來(lái)自?xún)身?xiàng)重磅政策。

第一項(xiàng)利好，是國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市更新十五規(guī)劃》。這份頂層規(guī)劃拆解來(lái)看，核心講了三件事：給錢(qián)、給任務(wù)、給回款渠道。

給錢(qián)：專(zhuān)項(xiàng)債可以直接充當(dāng)項(xiàng)目資本金。此前，地方專(zhuān)項(xiàng)債有嚴(yán)格限制，只能用于配套貸款，不能直接作為項(xiàng)目啟動(dòng)資金，不少城中村改造、老舊小區(qū)翻新項(xiàng)目，因前期啟動(dòng)資金不足被迫擱置。

現(xiàn)在新規(guī)明確，專(zhuān)項(xiàng)債可直接作為項(xiàng)目資本金，政府拿出的啟動(dòng)資金能撬動(dòng)數(shù)倍的銀行貸款與民間資本，而且這類(lèi)資金的利息極低，2026 年地方相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債實(shí)際利率多在 1.5%-2.5% 之間，屬于十年到三十年的長(zhǎng)期低息資金，對(duì)比一年期 LPR 的 3%，成本幾乎是地板價(jià)。

給任務(wù)：五年改造目標(biāo)明確，砸出 20 萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。規(guī)劃明確了未來(lái)五年的改造任務(wù)：改造危舊房 50 萬(wàn)套，新建老舊小區(qū)改造 11.5 萬(wàn)個(gè)，翻新城中村 4000 個(gè)，同時(shí)更新地下管網(wǎng) 30 多萬(wàn)公里，僅管網(wǎng)改造一項(xiàng)就需投入超 5 萬(wàn)億元。

多家機(jī)構(gòu)測(cè)算，五年總投資規(guī)?？蛇_(dá) 20 萬(wàn)億元，不僅房企能分一杯羹，建筑建材、家電電梯等上下游產(chǎn)業(yè)鏈都能受益，覆蓋數(shù)千萬(wàn)就業(yè)人口，算得上以工代賑。

給回款渠道：解決舊改最痛的回款難題。過(guò)去房企不愿碰舊改項(xiàng)目，最大的痛點(diǎn)就是回款周期長(zhǎng)、資金被套牢，一個(gè)城中村改造項(xiàng)目往往需要十幾年才能回本。

現(xiàn)在政策允許改造后的商業(yè)街、租賃小區(qū)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定后即可通過(guò)資本市場(chǎng)變現(xiàn)回款，形成 “承接項(xiàng)目 — 施工建設(shè) — 后期運(yùn)營(yíng) — 資產(chǎn)證券化回款” 的完整閉環(huán)，大大緩解房企的資金壓力，愿意參與舊改的企業(yè)只會(huì)越來(lái)越多。

需要說(shuō)明的是，專(zhuān)項(xiàng)債由地方政府下發(fā)，不會(huì)直接打款給房企，且發(fā)債有嚴(yán)格規(guī)定，地方政府需確保項(xiàng)目收益能還本付息，嚴(yán)禁新增隱性債務(wù)，不會(huì)無(wú)限制撒錢(qián)，和此前的棚改貨幣化不能相提并論，只是給有一二線城市資源、具備舊改經(jīng)驗(yàn)的房企，打開(kāi)了新的現(xiàn)金流通道。

另一項(xiàng)重磅政策，則落地在廣州。5 月 26 日，廣州安居集團(tuán)宣布以市場(chǎng)化方式收購(gòu)居民手中的二手住宅，收購(gòu)范圍為環(huán)城高速以?xún)?nèi)、總價(jià) 300 萬(wàn)以?xún)?nèi)、建筑面積 70 平方米以下的舊房，樓齡不限，收購(gòu)款全額專(zhuān)款專(zhuān)用，直接轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅的專(zhuān)用款，不進(jìn)入賣(mài)家個(gè)人賬戶(hù)。

廣州并非首個(gè)試點(diǎn)收購(gòu)存量二手房轉(zhuǎn)保障房的城市，今年 2 月上海已在浦東、徐匯、靜安三區(qū)啟動(dòng)試點(diǎn)，三個(gè)月累計(jì)收購(gòu) 523 套，后續(xù)試點(diǎn)擴(kuò)圍至全部中心城區(qū)，但收儲(chǔ)速度并未達(dá)到外界預(yù)期，福州等地也有類(lèi)似探索，但均處于爬坡階段。

對(duì)比其他城市，廣州的玩法有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：

一是廣州二手房房?jī)r(jià)下跌幅度遠(yuǎn)超一線城市，以 2021 年 8 月為基準(zhǔn)，今年上海房?jī)r(jià)僅下跌 9.8%，廣州卻下跌 24.5%，部分具體樓盤(pán)跌幅更是超過(guò)一半。

但廣州作為人口密集的一線城市，租房需求旺盛，租售比達(dá)到 1.91%，高于上海的 1.84%，部分區(qū)域甚至達(dá)到 2.5%-3%，在全國(guó)范圍內(nèi)都屬于較高水平。

二是廣州的收房資金來(lái)自政府專(zhuān)項(xiàng)債，參考廣東同類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債 1.77% 的發(fā)行利率，全國(guó)同類(lèi)收儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債利率在 1.73%-2.02% 之間，資金成本遠(yuǎn)低于上海的 3% 左右。加上租售比優(yōu)勢(shì)，廣州的收房賬能算得過(guò)來(lái)。

三是廣州通過(guò)限定收購(gòu)區(qū)域、由國(guó)企統(tǒng)一操作，確保房源相對(duì)集中，既能穩(wěn)定收購(gòu)價(jià)格，也能為后續(xù)出租、轉(zhuǎn)售提供充足的價(jià)格參考，降低國(guó)有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。

廣州的政策本質(zhì)是盤(pán)活二手房市場(chǎng)，給剛需置換群體提供兜底選項(xiàng)。業(yè)主將舊房賣(mài)給國(guó)企后，需在 180 天內(nèi)購(gòu)入廣州新建商品住宅，既解決了賣(mài)家急于出售被壓價(jià)的困境，也能為新房市場(chǎng)帶來(lái)有效購(gòu)買(mǎi)力。

同時(shí)，國(guó)企收購(gòu)的二手房轉(zhuǎn)為保障房或人才房，減少市場(chǎng)流通房源，相當(dāng)于給房?jī)r(jià)設(shè)置了流動(dòng)性錨點(diǎn)，避免踩踏式下跌。

很多人都會(huì)問(wèn)，廣州的玩法能在全國(guó)推廣嗎？答案其實(shí)很扎心，大多數(shù)城市并不具備復(fù)制的條件。

這套模式能跑通，需要同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)門(mén)檻：

一是財(cái)政實(shí)力足夠雄厚，能拿到超低息資金。廣州 2025 年底的地方政府債務(wù)余額為 7458.3 億元，顯性負(fù)債率約 23.3%，遠(yuǎn)低于全國(guó) 70% 的平均水平，能以比多數(shù)城市低 0.5 至 1 個(gè)百分點(diǎn)的成本拿到資金。

多數(shù)二線城市的融資成本至少比廣州高 50 個(gè)基點(diǎn)，三四線城市的非標(biāo)融資成本更是高得離譜，根本撐不起這套玩法。

二是租售比必須覆蓋資金成本。收房本質(zhì)是金融游戲，租金回報(bào)必須覆蓋收房成本和融資利息，這一條就篩掉了絕大多數(shù)三四線城市。這些城市存量房過(guò)剩，流動(dòng)人口不足，收上來(lái)的房子找不到足夠的穩(wěn)定租客，不僅收不回成本，還要持續(xù)承擔(dān)利息，反而埋下隱患。

三是國(guó)有資產(chǎn)風(fēng)控有保障。目前廣州的房?jī)r(jià)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)趨于一致，房?jī)r(jià)很難再大幅下跌，此時(shí)進(jìn)場(chǎng)收儲(chǔ)，無(wú)論出租還是轉(zhuǎn)售，國(guó)有資產(chǎn)的保值壓力都不大。

但如果是人口持續(xù)凈流出、房?jī)r(jià)陰跌的三四線城市，收購(gòu)房產(chǎn)后只會(huì)持續(xù)貶值，涉及國(guó)有資產(chǎn)流失的政治風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有地方官員敢輕易承擔(dān)。

綜合來(lái)看，廣州的模式理論上可行，但三個(gè)門(mén)檻缺一不可，放眼全國(guó)，多數(shù)城市要么缺錢(qián)，要么缺人口，要么缺穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，根本沒(méi)法抄作業(yè)。

這次地產(chǎn)股的逆勢(shì)上漲，并非全面回暖的信號(hào)，而是政策驅(qū)動(dòng)下的結(jié)構(gòu)性行情。城市更新和保障房收儲(chǔ)，只是給地產(chǎn)行業(yè)打開(kāi)了新的生存空間，距離全面暴漲還有很遠(yuǎn)的距離。