北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想請(qǐng)教一下回遷房是否能買的問題，主要是我資金不多，在朝陽(yáng)和豐臺(tái)看了挺長(zhǎng)時(shí)間房子了，能覺得價(jià)格合適的一問都是回遷房?，F(xiàn)場(chǎng)去了幾個(gè)小區(qū)，環(huán)境和質(zhì)量感覺都不是很滿意，有的還不如我現(xiàn)在租的老破小呢。

而且也看了不少房地產(chǎn)知識(shí)了，都說(shuō)回遷房的保值不行，所以弄的我挺糾結(jié)的。我想問問有沒有特例，回遷房中質(zhì)量不錯(cuò)保值好的？我能接受東五環(huán)和南四環(huán)一帶，工作地點(diǎn)在北工大一帶。

A：

1、回遷房中質(zhì)量不錯(cuò)保值好的，有倒是有，但既然是挺好的小區(qū)，那就不是普通回遷房的價(jià)格了。打個(gè)比方就跟高考報(bào)志愿似的，請(qǐng)問有沒有?？圃盒Ｖ袑I(yè)強(qiáng)+好就業(yè)的?？隙ㄊ怯?，但也肯定是競(jìng)爭(zhēng)激烈，分?jǐn)?shù)并不低的。

2、其實(shí)我能明白您的意思，就是想撿漏兒，想買到價(jià)格被低估的小區(qū)對(duì)吧？說(shuō)實(shí)話不太容易，二手房是個(gè)非常透明的市場(chǎng)，您能看到的別人也看到了，而且還有中介們天天在找低價(jià)房源呢，哪還有漏兒可撿?。?/p>

3、要不您還是先說(shuō)預(yù)算吧，常規(guī)建議就是先用總價(jià)來(lái)匹配小區(qū)，然后再?gòu)闹羞x擇性價(jià)比高或投資性相對(duì)強(qiáng)的。要不然不好聊，東五環(huán)南四環(huán)沿線的回遷房小區(qū)也多，北工大周邊就不少呢。

4、另外多說(shuō)一句，既然您都關(guān)注回遷房了，而且住的是老破小，那其實(shí)也看看老公房小區(qū)不就得了。不少老小區(qū)的質(zhì)量很好的，社區(qū)氛圍也不錯(cuò)，價(jià)格走勢(shì)基本都是跟隨大盤。如果能接受老公房，那東三環(huán)估計(jì)都有不少符合您預(yù)算的小區(qū)呢，先看看吧。

僅供參考。

二

Q:

孩子2030年上學(xué)，想買套海淀房子一并解決自住和學(xué)區(qū)的問題，預(yù)算600-800萬(wàn)。但周邊人都說(shuō)現(xiàn)在是學(xué)區(qū)房最高點(diǎn)，過幾年肯定會(huì)被打回原形，您怎么看？

我們現(xiàn)在住豐臺(tái)西四環(huán)，其實(shí)并不著急學(xué)區(qū)房，但因?yàn)楝F(xiàn)有居住情況實(shí)在不佳，而家里這兩年的收入又增長(zhǎng)挺多，所以才想盡快改善，順便連學(xué)區(qū)一并解決了。

A：

1、現(xiàn)在已經(jīng)不是學(xué)區(qū)房的最高點(diǎn)了，前兩年更高，這兩年無(wú)論基礎(chǔ)單價(jià)vs學(xué)區(qū)溢價(jià)都降了。溢價(jià)比例已經(jīng)從高點(diǎn)的30%以上降到25%左右了，再過兩年或許比例更低。

但打回原形不至于，或者說(shuō)肯定不會(huì)是全部學(xué)區(qū)房。其中對(duì)口最牛小學(xué)的應(yīng)該好的多，畢竟好資源是永遠(yuǎn)稀缺的。另外總價(jià)高的豪宅也不至于，因?yàn)楸旧淼囊鐑r(jià)就不好，沒什么可降的。

2、既然現(xiàn)有居住情況不佳，那就改善唄，房子本來(lái)就是用來(lái)住的。我要建議就是盡量買溢價(jià)低的吧，現(xiàn)在這種時(shí)期有可能買到。

再或者也可以只買改善的，也就是先不考慮學(xué)區(qū)，不買學(xué)區(qū)房。然后等孩子快上學(xué)的時(shí)候再買個(gè)占坑兒房，用完了學(xué)位之后就可以賣掉了，不影響居住和其他。

3、其他沒什么建議了，一般就是這些方案，看自己的選擇了。

僅供參考。

三

Q:

本人家庭目前持有兩套北京西城房產(chǎn)：第一套位于西直門外展覽館附近，1990年建，57平南北兩居（5/6層，五層），2017年550萬(wàn)購(gòu)入，現(xiàn)價(jià)估算約450萬(wàn)，已還清貸款，月租金約7000元；第二套位于西直門內(nèi)，1994年建，100平三居雙衛(wèi)，購(gòu)入約1000萬(wàn)，現(xiàn)有貸款約700萬(wàn)，目前還款對(duì)生活無(wú)影響。

家庭長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是保有兩套房產(chǎn)，育有二孩，未來(lái)至少12年需三代同堂，居住在現(xiàn)有三居內(nèi)?；诖碎L(zhǎng)遠(yuǎn)居住需求，及保有雙套房產(chǎn)的目標(biāo)，結(jié)合北京當(dāng)前的房?jī)r(jià)走勢(shì)與未來(lái)長(zhǎng)線預(yù)判，請(qǐng)問：方案一（出售小兩居，用回款償還大房部分貸款以大幅降低家庭杠桿）；方案二（繼續(xù)持有小兩居出租，維持現(xiàn)有兩套房產(chǎn)狀態(tài)，大房貸款不變），哪種更符合家庭長(zhǎng)遠(yuǎn)資產(chǎn)規(guī)劃與居住布局？

A：

1、保有兩套房產(chǎn)正常，但為什么都非得是學(xué)區(qū)房呢？房子是用來(lái)住的，也可以用來(lái)收租金，但房?jī)r(jià)中是包含學(xué)位價(jià)值的，這部分價(jià)值租客用不上，也就沒有人支付租金，相當(dāng)于價(jià)值+資金被閑置了。

北京現(xiàn)在老破小的平均租售比超500左右吧，但您這套房接近700，溢價(jià)率至少25%，高了可能30%。相當(dāng)于450萬(wàn)的房，但其中有100多萬(wàn)被閑置，不僅收不到租金，還要承擔(dān)這部分溢價(jià)的保值風(fēng)險(xiǎn)。

畢竟您買房時(shí)是2017年，那年北京戶籍出生人口17萬(wàn)，是歷史最高峰。這批孩子也就造成了2023年的入學(xué)最高峰，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率達(dá)到頂點(diǎn)。但去年北京戶籍出生人口的最高統(tǒng)計(jì)才8萬(wàn)多，算上非京的才12萬(wàn)，那您覺得這溢價(jià)部分的支撐性如何？

反正這兩年已經(jīng)降點(diǎn)兒了，雖然不多，但如果之后幾年沒有政策支持，接盤的就有可能減少，畢竟總需求少了。那隨著一屆屆的學(xué)生畢業(yè)，一部分家長(zhǎng)們是有可能賣房搬走的，這溢價(jià)的比例至少不會(huì)再增長(zhǎng)吧。

2、北京的樓市大盤我認(rèn)為是沒什么下跌空間的。因?yàn)楝F(xiàn)在全北京平均租金收益率1.8%以上，老破小達(dá)到2%甚至2.5%，而同期五大行存款利率下降到1.3%了，那房東們?yōu)槭裁催€要降價(jià)賣房??？

反正這種租金收益超過銀行利息的情況，在北京樓市歷史上出現(xiàn)過三次，每次都是房?jī)r(jià)的相對(duì)低點(diǎn)，現(xiàn)在是第四次。

但學(xué)區(qū)房溢價(jià)說(shuō)不好，看將來(lái)的政策吧。反正北京炒學(xué)區(qū)房的三年前就都清倉(cāng)了，犯不上跟大趨勢(shì)對(duì)賭，賭贏了也多掙不到什么，賭輸了還就輸了唄。

3、哪種符合長(zhǎng)遠(yuǎn)資產(chǎn)規(guī)劃與居住布局？您這課題太大了，我回答不了。

4、總之常規(guī)建議是學(xué)區(qū)房留一套就行，用不上學(xué)位的可以趁著溢價(jià)還算高的時(shí)候置換，換成沒溢價(jià)租金高的更合適，也降低保值的風(fēng)險(xiǎn)。但這還是自己算賬+查查各種統(tǒng)計(jì)吧，用數(shù)字說(shuō)話更有支撐。

僅供參考。

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