來 源丨融中財經(jīng)

撰文丨阿布

幾周前，香港股市收盤之后，周大福創(chuàng)建集團發(fā)布一則公告。

公告內(nèi)容是：旗下間接全資附屬公司周大福創(chuàng)建投資有限公司，已與兩家買方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將湖南周大福創(chuàng)建公路有限公司的100%股權(quán)出售，總代價約16.1億元人民幣。

買方是誰？

公告寫明：買方A為上海基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展（集團）有限公司，受讓60%股權(quán)；買方B為上海城建（廣東）建設(shè)發(fā)展有限公司，受讓40%股權(quán)。穿透股權(quán)結(jié)構(gòu)，兩家買方背后指向同一個主體——上海國資委實控的隧道股份（上海隧道工程股份有限公司）。

這是中國基建板塊的第一家施工A股上市公司，1965年以上海市隧道工程公司之名立業(yè)，1994年登陸上交所主板，此后數(shù)十年深耕隧道、軌道交通、路橋等城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

如今，它悄悄將觸角伸入了湖南一條72.4公里長的高速公路。

這條路是長沙至瀏陽高速公路，雙向車道，特許經(jīng)營，由鄭氏家族旗下的周大福創(chuàng)建投資于2019年7月設(shè)立專門公司運營。

從賬面來看，這并不是一筆讓人心動的資產(chǎn)——截至2025年6月底的年度稅前虧損高達2.05億元，公司背負約21.1億元銀行借貸及2.12億元股東貸款，資產(chǎn)凈值僅約15.4億元。賣家最終以16.1億元成交，比第三方評估的100%股權(quán)價值14.3億元略高，卻要錄得除稅后虧損約8000萬元。

賬面上，這是一筆虧損的買賣。

但隧道股份接盤，或許看重的是這條路的潛在價值。

就在收購消息公布的上個月，由隧道股份作為發(fā)起人的公募REITs產(chǎn)品——東方紅隧道股份高速公路REIT，在上交所正式掛牌上市，發(fā)售規(guī)模46.8億元，底層資產(chǎn)為浙江省的錢江隧道。這只產(chǎn)品的認購熱情出乎市場預(yù)料，網(wǎng)下與公眾合計吸引資金量超過2500億元，超額認購倍數(shù)之高令人側(cè)目。

這意味著隧道股份已經(jīng)跑通了一套路徑：將成熟的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)注入公募REITs，推向二級市場，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。在傳統(tǒng)基建投資模式下，一個高速公路項目從投資到完整回收資金往往需要25年以上；而依托REITs通道，這個周期可以壓縮至6至8年。這是一種根本性的商業(yè)模式轉(zhuǎn)變——從重資產(chǎn)運營者，向輕資產(chǎn)平臺運營者演進。

從這個邏輯看，湖南這條高速公路的價值，不在于它今天賺多少錢，而在于它未來的底層資產(chǎn)。

而對于鄭氏家族來說，這筆錢到手，另有更緊迫的用途。

1

一場沒有贏家的談判

與此同時，另一則有關(guān)鄭氏家族的消息，正在發(fā)酵。

過去將近一年，新世界發(fā)展與全球規(guī)模最大的另類資產(chǎn)管理公司黑石集團（Blackstone）之間，進行了一場牽動整個香港商界神經(jīng)的秘密談判。

談判的核心議題只有一個：黑石愿意出多少錢，換取新世界發(fā)展多少控制權(quán)。

就在最近，彭博社援引知情人士的消息還原了這場談判的輪廓：黑石計劃向一家為此次交易專門設(shè)立的SPV公司注資約25億美元（約195億港元），同時要求鄭氏家族配套出資10億至15億美元，合計形成約40億美元的資金規(guī)模。作為代價，黑石要求取得新世界發(fā)展的控股權(quán)。

這個條件，在商業(yè)邏輯上并不難理解。黑石是全球頂級的另類資產(chǎn)管理機構(gòu)，管理規(guī)模逾萬億美元，旗下房地產(chǎn)基金是全球體量最大的私募地產(chǎn)投資平臺之一。面對一家負債累累卻資產(chǎn)龐大的香港地產(chǎn)公司，黑石給出的報價已相當可觀——只是代價是控股權(quán)。

談判持續(xù)了近一年，始終在這道坎前停滯不前。

鄭氏家族最終拒絕了。

這個結(jié)果，或許并不令人意外，但其背后的邏輯值得細想。新世界發(fā)展不是一家普通的上市公司，它是鄭裕彤用一生心血締造的商業(yè)王國，是鄭家純一手打理、擴張的第二代傳承，也是鄭志剛傾注個人意志、試圖重新定義的第三代事業(yè)。對于這個家族來說，放棄控股權(quán)不是一個財務(wù)決策，而是一個宣告——宣告這個帝國從此不再屬于鄭家。

于是，黑石離場。這筆潛在的40億美元交易，就此畫上句號。

此后，新世界發(fā)言人表示，控股股東周大福企業(yè)已接獲部分潛在投資者接洽，但尚未與任何一方達成協(xié)議。外界陸續(xù)傳出多組潛在接盤方的名字：RRJ Capital與Ares Management牽頭的財團正在組隊，RRJ提出通過配股方式收購新世界不超過30%的股份，僅要求少數(shù)股權(quán)；Ares則邀請亞洲主權(quán)財富基金參與，但提出鄭氏須以質(zhì)押股份作為抵押品。新加坡凱德投資也曾與新世界接洽，談判現(xiàn)狀不明。

每一組潛在投資者的開價，都有各自的附加條件；而每一個附加條件，都在測試鄭氏家族愿意讓出多少。

2

一份沉重的財務(wù)賬單

鄭氏家族當然不想出售資產(chǎn)。但有一份賬單，由不得人選擇。

截至2025年12月底，新世界發(fā)展綜合債務(wù)凈額高達1227億港元。

2010年代，內(nèi)地房地產(chǎn)市場如日中天，香港豪門爭相加碼。新世界在鄭志剛的主導(dǎo)下，一邊深耕內(nèi)地住宅與商業(yè)地產(chǎn)，一邊在香港本埠推進以K11為核心的文化商業(yè)綜合體戰(zhàn)略。K11是鄭志剛的個人名片，是他試圖將藝術(shù)與零售結(jié)合、重新定義香港商業(yè)空間的雄心載體。這一系列項目總投入規(guī)模逾百億港元，涵蓋香港、上海、廣州、武漢等多個城市，每一個都是長周期、重資本的賭注。

賭注在市場上行期是遠見，在市場下行期是負擔。

2021年起，內(nèi)地房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，多家頭部開發(fā)商相繼出現(xiàn)流動性危機。新世界雖未如其他內(nèi)地房企般爆發(fā)式違約，但內(nèi)地業(yè)務(wù)回款速度大幅放緩，存量項目去化承壓，而香港本地的寫字樓空置率持續(xù)攀升、零售消費疲弱，進一步削弱了公司的現(xiàn)金流。與此同時，龐大的債務(wù)利息支出如同定時運轉(zhuǎn)的機器，分毫不差地消耗著每一個季度的利潤。

但債務(wù)并未消失，只是延后。真正需要的，是大規(guī)模權(quán)益資金的注入，稀釋杠桿，重構(gòu)資產(chǎn)負債表。

還有一個更緊迫的死線：新世界必須在2026財年結(jié)束前（即2026年6月底）拿出切實可行的化債方案。若屆時無法令銀行滿意，對方有權(quán)依據(jù)最新資產(chǎn)負債表重新審視并調(diào)整貸款條款。一旦進入這個程序，主動權(quán)將從鄭家轉(zhuǎn)移到債權(quán)人手中，局面將更加被動。

除了新世界的債務(wù)壓力，旗下另一個燙手項目同樣懸而未決。

11SKIES，這座位于香港啟德、以全亞洲最大購物中心為目標的超大型商業(yè)綜合體，背負約700億元債務(wù)。新世界目前正與香港機場管理局商討，是否將價值約300億元的11SKIES零售物業(yè)無償移交機管局，以此換取債務(wù)重組空間。這一條件，已成為部分財團同意入股前的前提之一。

在這種背景下，出售湖南那條并不賺錢的高速公路，回籠16億元現(xiàn)金，不過是應(yīng)急清倉的動作之一。更大的動作，仍在談判桌上等待落定。

3

一個家族的百年重量

所有這些債務(wù)、談判與出售，最終都匯聚成一個更根本的問題：這個家族，究竟想把什么留給下一代？

鄭裕彤，是故事的起點。

鄭裕彤出生于廣東順德。此后入周大福金鋪學(xué)徒，后娶老板之女，由此奠定了家族財富的第一塊基石?？恐鴮S金成色標準的精準把控和對市場節(jié)奏的超強直覺，將一家小珠寶鋪做成了中國最具影響力的珠寶零售品牌。

珠寶之外，鄭裕彤很早便看到了香港地產(chǎn)的機遇。1970年代起，他大舉進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，創(chuàng)立新世界發(fā)展。

彼時香港經(jīng)濟騰飛，地產(chǎn)是最確定的財富增值工具，鄭裕彤抓住了這個窗口，將家族資產(chǎn)規(guī)模成倍放大。他的商業(yè)直覺，在于知道什么時候該進，也知道什么時候該守。

2016年，鄭裕彤辭世，享年91歲。他留下的，是一個以周大福珠寶和新世界發(fā)展為雙核心、橫跨珠寶、地產(chǎn)、基建、零售的龐大商業(yè)體系，以及一個在香港商界舉足輕重的家族名號。

第二代接班人是鄭家純。這位鄭裕彤的長子，性格沉穩(wěn)，行事低調(diào)，是典型的守業(yè)型管理者。在他掌舵期間，新世界發(fā)展和周大福創(chuàng)建的業(yè)務(wù)版圖持續(xù)擴大，但整體風(fēng)格穩(wěn)中求進，并未追求激進擴張。

鄭家純的價值觀也曾公開表達：他追求雙贏局面，退出投資時不會賺盡一分一毫。這句話在外界看來，是一種難得的商業(yè)克制，也被解讀為鄭家對長期信譽的重視。

然而，真正將家族帶入這場債務(wù)風(fēng)暴的，是第三代的鄭志剛。

鄭志剛，鄭家純之子。他接手新世界之后，試圖用一種更當代的敘事重塑這個老牌地產(chǎn)公司的形象：不只是賣樓，而是創(chuàng)造一種融合藝術(shù)、零售、體驗的城市生活方式。K11由此誕生——這是鄭志剛的個人烙印，也是他對父輩那套穩(wěn)健路線的一次主動背離。

理念本身并非錯誤。問題在于，這套敘事需要天量資本來支撐，而時代的節(jié)奏并未按照預(yù)期運行。內(nèi)地樓市的急剎車來得比任何人預(yù)想的都要早，香港消費的復(fù)蘇也比想象中遲緩。大量先期投入的資金，被鎖定在漫長回報周期的項目之中，而債務(wù)利息的時鐘從未停歇。

三代人，三種性格，三種對財富與傳承的理解。鄭裕彤是開創(chuàng)者，靠直覺與膽識從零建起帝國；鄭家純是守護者，用穩(wěn)健與信譽維持家族聲望；鄭志剛是轉(zhuǎn)型者，以理想與資本試圖改寫家族敘事。歷史給每一代人出的題不同，但時代的考驗面前，沒有人可以只答自己擅長的那一道。

一個現(xiàn)實問題是，鄭家會放手嗎？

控股權(quán)轉(zhuǎn)讓，在商業(yè)上代價高昂，但對這個家族而言，那意味著一件更難以接受的事——承認這座由祖父親手建起的地產(chǎn)王朝，將不再是鄭家的。

眼下，家族的現(xiàn)金流引擎仍然是周大福珠寶。這個品牌扎根內(nèi)地市場數(shù)十年，門店網(wǎng)絡(luò)遍及大小城市，在黃金珠寶消費仍具韌性的市場環(huán)境下，持續(xù)貢獻穩(wěn)定利潤。某種程度上，這形成了一種鄭氏家族特有的內(nèi)部生態(tài)：左手珠寶賺錢，右手地產(chǎn)化債。珠寶的分紅與盈利，是新世界在資本市場上最后一道隱性背書。

但這道背書能撐多久，取決于接下來幾個月談判桌上的結(jié)果。

無論最終結(jié)果如何，有一件事已經(jīng)悄然發(fā)生——鄭氏家族的財富版圖，正在經(jīng)歷三代人以來最深刻的一次重組。而在香港商界的歷史上，又將多一個關(guān)于家族、傳承與時代的故事，被人反復(fù)講起。

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