現(xiàn)在的樓市又到了很多人都看不懂、看不清的時(shí)候。

　　最近有幾件關(guān)于樓市的新聞被全網(wǎng)刷屏。

　　第一件事就是蟄伏了很多年的潘石屹突然復(fù)蘇了，并且寫(xiě)了堪稱(chēng)重磅的文章，反思房地產(chǎn)這幾十年，直陳過(guò)去的樓市整體就是XXXX。

　　從一個(gè)經(jīng)歷了完整樓市周期的地產(chǎn)老總的角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)穿透樓市幾十年發(fā)展周期之后的總結(jié)，真的是又狠又不留情面。

　　罵他的人很多，說(shuō)他對(duì)的人也很多。但不管他說(shuō)的對(duì)還是錯(cuò)，他確實(shí)是穿透了周期得到了善終的人。曾經(jīng)我們都認(rèn)為這個(gè)人會(huì)是萬(wàn)科、會(huì)是郁亮，但可惜不是。

　　如今事后回看，潘石屹最應(yīng)該感謝的地方，是1990年代的海南。因?yàn)槟鞘菄?guó)內(nèi)樓市第一次全面垮塌的地方。

　　從慘烈程度來(lái)說(shuō)，那一次比今天慘多了，但因?yàn)榫窒拊诤Ｄ弦坏兀杂绊懯强煽氐摹?/p>

　　當(dāng)時(shí)，潘石屹就在海南做地產(chǎn)，所以他完整的經(jīng)歷了那個(gè)過(guò)程，這個(gè)過(guò)程也應(yīng)該在他骨子里刻下了深深的痕跡。

　　也許，正是這個(gè)刻痕，讓他在樓市狂飆的前夜，退縮了！

　　問(wèn)題是，潘石屹的這種事后總結(jié)，對(duì)現(xiàn)狀并無(wú)助益，坊間似乎對(duì)他也并不買(mǎi)賬。那篇對(duì)樓市的反思文章，也已經(jīng)沒(méi)了。

　　第二件事，是深圳搶房，因?yàn)榭蛻籼?，被保安噴了辣椒水?qū)趕。

　　這件事和潘石屹反思地產(chǎn)一樣，本身就自帶流量基因。深圳、搶房、辣椒水驅(qū)趕，恍惚間仿佛又回到了2021年前。

　　這張圖是真的，人多是真的， 搶房也是真的，噴辣椒水也是真的。

　　但這一切都是既定的結(jié)果。我們要問(wèn)的是，為何如此？是什么帶來(lái)了這樣的結(jié)果。

　　因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在借勢(shì)出貨。借的什么勢(shì)？就是所有人、所有媒體都在說(shuō)樓市已經(jīng)回暖的勢(shì)。

　　怎么借呢？打折，往骨折打。

　　然后我們就看到了幾個(gè)數(shù)據(jù)：

　　1、項(xiàng)目第一次開(kāi)盤(pán)是2025年7月，備案價(jià)6.46萬(wàn)元/平，一直到今年4月，去化率不到15%。很慘！

　　2、2026年4月，新的備案價(jià)降到了4.47萬(wàn)/平，開(kāi)發(fā)商依然嫌高，又打了85-87折的折扣，最終賣(mài)價(jià)3.8萬(wàn)起。一年不到一平便宜了2萬(wàn)多。很舍得！

　　3、用65㎡的戶型為例，備案總價(jià)約為290萬(wàn)元，打折后總價(jià)為250萬(wàn)元左右，單價(jià)只有3.8萬(wàn)，并且?guī)аb修。很誘人！

　　4、對(duì)面小區(qū)二手房每平方米5萬(wàn)元，便宜了1萬(wàn)多。很有性?xún)r(jià)比！

　　這件事再次告訴了我們那個(gè)真理，沒(méi)有賣(mài)不掉的房子，只有沒(méi)降到位的價(jià)格。

　　但是，當(dāng)我們拋開(kāi)這些擾亂市場(chǎng)的信息，單從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房成交數(shù)據(jù)確實(shí)漲了。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。

　　嗯，是漲了！但這里面有一個(gè)問(wèn)題，就是這是環(huán)比數(shù)據(jù)。環(huán)比比的是什么呢？就是三月份比的二月份的數(shù)據(jù)。

　　換句話說(shuō)，就是三月份比二月份整體房?jī)r(jià)漲了0.4%。

　　但環(huán)比數(shù)據(jù)是沒(méi)有價(jià)值的。

　　這是去年3月的房?jī)r(jià)表，你會(huì)發(fā)現(xiàn)從環(huán)比角度看，去年和今年基本沒(méi)什么區(qū)別，今年漲了這么多，其實(shí)去年也在漲。

　　所以，環(huán)比說(shuō)明不了什么，同比才有價(jià)值。

　　我們看同比。3月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降8.3%、6.2%、8.1%和7.0%。

　　這個(gè)同比降幅，甚至超過(guò)了2025年對(duì)比2024年的降幅。

　　二手房如此，那新房呢？

　　再看新房 同比，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降2.2%，降幅與上月相同。其中，上海上漲3.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.1%、4.7%和5.5%。

　　這里面新房同比漲價(jià)的只有上海，漲了3.7%。我們又查了去年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2025年3月同比2024年3月其實(shí)漲的更多，漲了5.7%。

　　所以，好像新房也一般。

　　正好前幾天，直接關(guān)聯(lián)到居民房貸增量的中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)也出來(lái)了，我趕緊査了一下，2953億。其實(shí)單看這個(gè)數(shù)據(jù)也是沒(méi)有意義的，也要對(duì)比著看。

　　對(duì)比過(guò)去5年的3月份居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)其實(shí)今年好像也一般。至少和去年差距還挺大的。

　　不要扯什么今年提前還貸的人比去年多，今年2月份提前還貸的數(shù)據(jù)是比去年多了700億，就算是3月份繼續(xù)維持著這個(gè)額度，那也填不上今年比去年少的這2244億的差額。

　　回溯過(guò)去5年，你會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)年年都有小陽(yáng)春。并且沒(méi)有哪一年的小陽(yáng)春的熱度會(huì)高過(guò)口罩剛解封后的2023年3月，我當(dāng)時(shí)正在深圳和廣州調(diào)研，我親眼見(jiàn)到廣州樓市熱到一個(gè)項(xiàng)目半個(gè)月漲價(jià)4000多，弄得我都差點(diǎn)信樓市又起來(lái)了。

　　但到了2023年4月后半月 和5月份后，一切卻突然戛然而止了，沒(méi)有預(yù)料，也毫無(wú)征兆。

　　從那一次之后，我開(kāi)始讓自己延遲相信，一切都讓子彈再多飛一會(huì)，然后你會(huì)發(fā)現(xiàn)在很多時(shí)候，你只要安靜等待，啥都不用做，時(shí)間就會(huì)自己帶給你答案的。

　　這一次也一樣，謹(jǐn)慎樂(lè)觀、持續(xù)觀察，可能很快答案就出現(xiàn)了！

　　THE END

　　來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）