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兩單ABS撬動22億,河南文旅打了個樣

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【品橙旅游】近日,河南文旅金融領(lǐng)域,接連甩出兩張牌。

先是中鐵七局泰和里持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃在上交所審核通過,發(fā)行金額9.36億元,被業(yè)界認(rèn)定為全國首單文商旅綜合體證券化樣本。

隨后,東方-平安-洛陽文旅隋唐洛陽城資產(chǎn)支持專項計劃緊跟著獲批,發(fā)行規(guī)模13.01億元。

雖然底層資產(chǎn)不同,但兩單產(chǎn)品走都是資產(chǎn)證券化。鄭州項目是一個“社區(qū)、景區(qū)、街區(qū)三區(qū)合一”文商旅綜合體,洛陽項目則是一個依托國家遺址公園內(nèi)的核心景區(qū)。這兩單ABS能給全國文旅行業(yè)趟出什么路子呢?

鄭州泰和里:城市更新也能證券化


圖:泰和里ABS在上交所審核通過 來源:上交所

中鐵泰和里項目位于鄭州火車站西廣場,總建筑面積約7.5萬平方米。其特殊之處在于,該項目是依托老舊城區(qū)系統(tǒng)性改造而成,提出了“社區(qū)、景區(qū)、街區(qū)三區(qū)合一”的運營模式。

項目規(guī)劃了“一軸四街區(qū)六主題”的架構(gòu):印巷1923復(fù)刻20世紀(jì)20年代鄭州市井風(fēng)貌,匯聚50余家特色餐飲;唐宋夢華通過唐風(fēng)宋韻建筑復(fù)刻與實景演藝,營造沉浸式文化體驗;火車時代則依托京廣鐵路歷史,打造全國首個火車主題創(chuàng)意公園。此外,項目還引入了河南首個老字號集聚區(qū),匯集50余家非遺老字號,將中原文化與商業(yè)消費深度綁定。

從現(xiàn)金流角度看,該項目依托鄭州火車站日均超60萬人次的客流基礎(chǔ),疊加周邊百萬級常住人口密度,形成了過境客流與本地消費的雙重支撐。社區(qū)底商提供穩(wěn)定的基礎(chǔ)租金,文旅場景提供彈性的運營收入,街區(qū)商業(yè)則有效緩沖了業(yè)態(tài)收入周期性波動。三種現(xiàn)金流來源相互補充,構(gòu)成了相對穩(wěn)健的收益組合。

該產(chǎn)品的原始權(quán)益人中鐵中產(chǎn)置業(yè)為中國中鐵全資子公司,具備較強的央企信用背書。值得注意的是,該項目在期間收益分配機制上設(shè)置了業(yè)績對賭與超額收益分配條款,將管理人的運營能力與投資者回報進(jìn)行綁定。

洛陽隋唐城:文化遺址也能證券化


圖:隋唐洛陽城ABS在上交所審核通過 來源:上交所

洛陽項目的底層資產(chǎn)為隋唐洛陽城國家遺址公園內(nèi)的明堂天堂、應(yīng)天門、九洲池三個景區(qū)的運營管理權(quán)及收益權(quán)。運營收入主要包括景區(qū)門票收入、演藝門票收入及其他合理收入。此項目募集資金13.01億元,優(yōu)先級利率3.20%,期限采用3+3+3+3+3+3年的結(jié)構(gòu)。

與鄭州項目的城市更新邏輯不同,洛陽項目走的是文化IP深度運營的路徑。近年來,洛陽文旅集團(tuán)在隋唐洛陽城景區(qū)內(nèi)布局了《唐宮樂宴》《明堂韶樂》等沉浸式演藝,開發(fā)了劇本娛樂線下體驗館和漢服體驗場景,并上線了《風(fēng)起洛陽》VR、無上龍門等數(shù)字體驗項目。

3.20%的發(fā)行利率在文旅資產(chǎn)證券化領(lǐng)域具備一定競爭力。市場之所以給出這一定價,除了資產(chǎn)本身的原有,還有以下方面。其一,差額支付承諾人洛陽文化旅游投資集團(tuán)隸屬洛陽市國資委,國資背景提供了隱性增信;其二,三年一期的滾動期的設(shè)計給投資人每三年的回售選擇權(quán),具有較強的靈活性。


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鄭州VS洛陽,誰更勝一籌?

鄭州和洛陽的兩單ABS,表面上看都是資產(chǎn)證券化,但是兩種完全不同的邏輯。

鄭州泰和里的核心邏輯是“城市更新+文商旅融合”。其現(xiàn)金流來源多元,既有社區(qū)底租提供剛性收入,景區(qū)業(yè)態(tài)創(chuàng)造彈性收入,街區(qū)商業(yè)起到平衡作用。依托火車站的過境客流與周邊社區(qū)的常住人口,項目的客群結(jié)構(gòu)相對分散,抗周期波動能力較強。

但該項目的挑戰(zhàn)同樣明確。文商旅項目受經(jīng)濟周期和消費趨勢影響較大,沉浸式場景的持續(xù)吸引力、商戶租金支付能力的穩(wěn)定性、運營數(shù)據(jù)對9.36億元發(fā)行規(guī)模的支撐能力,都需要時間檢驗。

洛陽隋唐城的核心邏輯是“文化IP+景區(qū)運營”。明堂天堂、應(yīng)天門、九洲池等資產(chǎn)具備不可替代的歷史文化價值,同時,沉浸式演藝、劇本娛樂、漢服體驗等新業(yè)態(tài)的布局,為提升人均消費提供了可能。

但洛陽項目的問題同樣比較明顯。景區(qū)人均消費偏低的結(jié)構(gòu)性矛盾,能否通過演藝升級和劇本娛樂等業(yè)態(tài)獲得真正改善?18年的長周期內(nèi),運營團(tuán)隊能否持續(xù)實現(xiàn)預(yù)期的現(xiàn)金流增長?同樣,這些都需要時間來驗證。

行業(yè)能抄作業(yè)嗎?

河南這兩單ABS的意義,不單是于鄭州和洛陽合計獲得了22.37億元的融資,更在于它們?yōu)槿珖穆觅Y產(chǎn)證券化提供了兩種可復(fù)制的樣本。

泰和里項目證明,城市更新類的文商旅綜合體可以通過“三區(qū)合一”的模式,將居住、旅游、商業(yè)三種現(xiàn)金流整合為可量化的金融產(chǎn)品。這對于全國大量正在推進(jìn)城市更新的二三線城市,具有較強的參照價值。

洛陽項目則表明,文化遺址類景區(qū)的門票和演藝收入,可以通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計轉(zhuǎn)化為期限長、利率合理的證券化產(chǎn)品。這對于那些手握優(yōu)質(zhì)文化IP但融資渠道單一的景區(qū),有較強的借鑒作用。

同樣值得關(guān)注的是,兩單產(chǎn)品都在一程度上實現(xiàn)了從“主體信用”到“資產(chǎn)信用”的轉(zhuǎn)變。一定程度上,未來文旅資產(chǎn)的融資能力將越來越取決于資產(chǎn)本身的質(zhì)量和運營水平,而非依賴母公司或地方政府的信用背書。當(dāng)然,一定的資產(chǎn)增信措施還是必不可少的,既是保障,也是基礎(chǔ)。

對地方而言,鄭州和洛陽這兩單文旅資產(chǎn)ABS,底層資產(chǎn)性質(zhì)完全不同,一個是在火車站邊上改造出來的文商旅綜合體,一個是國家遺址公園里的核心景區(qū)。說到底,當(dāng)下河南正在用資產(chǎn)證券化這把工具,試著探索文旅存量資產(chǎn)的盤活新路徑。

(梁青 本文僅代表個人觀點,與平臺無關(guān))

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