江寧百家湖mini地塊，再次降價尋找新買家。

銳評君在阿里法拍網(wǎng)上看到，江寧百家湖一幅宅地正在拍賣，面積約7096.57㎡，起拍價約1.4647億元。

資料顯示，地塊由南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司所有，是百家湖老盤百家湖西花園小區(qū)內(nèi)的東南角地塊。

值得注意的是，該幅地塊曾多次現(xiàn)身法拍網(wǎng)。但結(jié)果大家都知道了，即便起拍價由最初的2.354億降至如今的1.4647億，仍然無人接手。

01

說起百家湖西花園，熟悉的江寧改善買家并不少。

百家湖西花園分為倫敦城和巴黎城兩個小區(qū)，其中倫敦城于2006年建成交付，由10幢12至18層高層建筑組成。而該幅地塊，正位于百家湖西花園的東南角，原來是項目售樓處。

具體來看，被拍賣地塊土地面積為7096.57㎡，容積率為1.924，登記用途為城鎮(zhèn)住宅用地（混合），總地價約2.6156億元，如今起拍價降至1.4647億，相當于5.6折起拍。

2020年5月底，百家湖西花園倫敦園曾對此地塊進行過規(guī)劃調(diào)整，由原規(guī)劃16層調(diào)整為21層，建筑用途由公寓、商業(yè)調(diào)整為住宅、商業(yè)、快件服務(wù)用房及停車樓。

2020年規(guī)劃調(diào)整效果圖

彼時項目也以“骨灰級老盤重啟”的噱頭吸引了一波關(guān)注度，但因開發(fā)企業(yè)債務(wù)等問題，該幅地塊遲遲沒有開建、售賣。

照片顯示，現(xiàn)狀為地上停車場：

去年初，該幅地塊就多次現(xiàn)身法拍網(wǎng)：

3月，以2.354億總價起拍，0人報名，流拍；

4月，降價至1.8832億起拍，最終中止拍賣；

12月，起拍總價再降，為1.8309億，仍以流拍告終；

今年1月，起拍總價1.4647億，因無人報名而流拍；

如今，該幅地塊又以1.4647億的總價變賣，截至目前仍0人報名。

需要注意的是，網(wǎng)絡(luò)司法變賣期為60天，如有競買人在60天內(nèi)變賣期中的任一時間出價，則變賣自動進入到24小時競價倒計時。

這意味著，需要競買人報名繳納標的物變賣價全款金額作為變賣預(yù)繳款，對競買人的資金實力要求較高。

客觀來看，該幅地塊優(yōu)缺點都很明顯。

先看優(yōu)點，位置優(yōu)勢明顯，居住氛圍成熟。

該幅被拍賣的地塊，緊鄰地鐵3號線天元西路地鐵站，臨近百家湖，距離景楓中心、江寧金鷹等不遠，周邊有天元西路、利源中路等便捷路網(wǎng)系統(tǒng)，生活配套極為成熟。

再看缺點。

一方面，是地塊本身太mini，面積僅約7096.57㎡，將在一定程度上限制項目規(guī)劃。尤其是會所/泛會所、園林景觀等公區(qū)，可發(fā)揮的空間極為有限。

一方面，是土地年限縮水，資料顯示使用期限為2001年6月9日零時起至2071年6月8日零時止，也就是說這塊地產(chǎn)權(quán)縮水近25年。

02

南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司，是利源集團旗下公司，曾在江寧百家湖開發(fā)建設(shè)多個老牌住宅小區(qū)。

利源集團創(chuàng)辦于1993年，旗下房地產(chǎn)開發(fā)公司相繼在百家湖建造了百家湖花園、百家湖印象威尼斯、百家湖國際花園等多個樓盤。

2007年的中國房地產(chǎn)品牌價值評估發(fā)布會上，利源集團曾以3.35億元高居南京地區(qū)榜首，也曾是本土房企中的佼佼者。

然而公司在2013年宣布全面退出房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)向藝術(shù)投資。2022年，在創(chuàng)始人嚴陸根病逝后，公司債務(wù)問題集中爆發(fā)。

天眼查顯示，截止到目前，南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司身份為被告的案件數(shù)量為628件，案件金額19.49億元。

此外，同屬于利源集團旗下的南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，身份為被告的案件數(shù)量為109件、金額高達13.94億元。

近年來，利源集團也在不斷處理資產(chǎn)以償還債務(wù)。

除了百家湖西花園這幅未開發(fā)的地塊，百家湖西花園倫敦城、東花園威尼斯別墅等多處房產(chǎn)也曾現(xiàn)身法拍網(wǎng)，不過多以流拍告終。

從本土知名房企到如今的債臺高筑，利源集團令人唏噓。

在當前理性的南京樓市，即便這幅迷你地塊能成功尋得接盤方，未來入市后所面臨的挑戰(zhàn)也依然嚴峻。

核心競爭壓力在于：近兩年，江寧核心地段供應(yīng)多幅優(yōu)質(zhì)低密地塊，擴大改善客群的選擇范圍。

例如，百家湖板塊有萬流江寧與嘉宏G71等待上市；三山板塊，有容積率僅1.05的朗翌G50。隨著這些素質(zhì)優(yōu)秀的項目陸續(xù)登場，江寧改善買家的選擇將愈發(fā)充裕。

以萬流江寧為例，作為江寧首個科技系統(tǒng)四代宅，其容積率僅1.7，規(guī)劃7棟16-17層小高層。涵蓋建面約143-230㎡的主力戶型，憑借北向全明入戶、超6米挑空墅廳、六恒科技系統(tǒng)等核心賣點狠狠出圈。

整體而言，當下買房人看重地段，更看重產(chǎn)品。這幅產(chǎn)權(quán)縮水、面積受限的mini地塊，即便占據(jù)核心位置，未來入市后也實難脫穎而出。