作為今年廣州最火的高端改善新盤，保利天奕賣得有多好？

給你們看兩組數(shù)據(jù)：

自2025年4月開盤以來，合計(jì)售出308套，總成交金額超30億元。

項(xiàng)目五一期間修整售樓部，5月4日重新開放后，不到兩天時(shí)間，直接來訪861組，熱銷超6億元。

熱銷背后，離不開琶洲的核心地段，也離不開保利優(yōu)秀的產(chǎn)品力。

01

不吹不黑，保利這次在琶洲南的產(chǎn)品力確實(shí)非常能打，驚喜確實(shí)還是挺多的。我們一個(gè)個(gè)聊。

項(xiàng)目首期地塊采用了經(jīng)典的南低北高行列式布局，且所有樓棟均為T2板式獨(dú)棟。

規(guī)劃方案以政府最終審批為準(zhǔn)

而板式住宅的退距要求，是眾多樓型里面最嚴(yán)格的，通風(fēng)日照也得到保障。

規(guī)劃方案以政府最終審批為準(zhǔn)

鳥叔幫大家大致算了一下戶型配比：

約120m2戶型，占比20%

約140m2戶型，占比65.3%

約190m2戶型，占比14.4%

在琶洲南這種地段，入門級(jí)剛改面積段（120戶型、140戶型）占比竟高達(dá)85.3%，實(shí)屬難得。

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近三年荔灣、天河、海珠的新盤，T2板樓的主力產(chǎn)品最小也是140m2起步的。只有極少項(xiàng)目，為了豐富產(chǎn)品線而試水推出少量120級(jí)別的T2產(chǎn)品 （一般在視野、朝向、面寬等方面無法做到與主力產(chǎn)品平權(quán)） 。

對(duì)比這兩年中心城區(qū)其他低密度盤：

天河?xùn)|A盤：

首期容積率約1.91，但限高52米，因此只能全做小高層，并且也不能做太小的戶型，甚至出現(xiàn)較多的聯(lián)排樓棟。

天河北B盤：

同樣做到了全獨(dú)棟樓型和高低配，但它的120戶型也沒法做T2，這是因?yàn)樗娜莘e率是3.0。

保利天奕：

綜合容積率約2.04，沒有過多的限高要求，巧妙采用剛改戶型為主的T2板式策略，建筑面寬均控制在40米以下 （板式退距增加的臨界值） ，最終實(shí)現(xiàn)120級(jí)別T2產(chǎn)品作為主力戶型之一。

然后我們再來看看整體的布局，T2獨(dú)棟樓型因?yàn)槊鎸挻筮M(jìn)深小，如果采取圍合式布局，雖然可以形成中心花園，但看起來會(huì)像個(gè)大屏風(fēng)，有點(diǎn)小壓抑。

再加上板式住宅退距要 求比較高，因此更適合采取行列式布局。

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這種布局雖然無法形成中心大花園，但是優(yōu)勢也是很明顯：

1、橫平豎直的布局，符合中式文化中的禮序感和軸線感；

2、樓棟之間分割出大大小小的花園，形成了親切的組團(tuán)感，也實(shí)現(xiàn)了景觀資源平權(quán)；

3、從小區(qū)入口到每個(gè)樓棟之間，都增加了風(fēng)雨連廊作為連接，讓歸家動(dòng)線增添了一份人文關(guān)懷，也是廣州比較少見的設(shè)計(jì)。

保利天奕因?yàn)?strong>都是17層的小高層（只需一把疏散樓梯），因此核心筒面積能壓在50m2以下（公攤比高層戶型小約7m2）。

而且保利這次做到了所有戶型都是真正意義上的專梯入戶。

以往的項(xiàng)目，電梯井都是并排布置居多 （出于結(jié)構(gòu)成本的考慮） 。

哪怕是很多琶洲豪宅的T2，他的電梯門都是雙向開啟的，只能實(shí)現(xiàn)獨(dú)立候梯廳而非真正的獨(dú)梯獨(dú)戶。比如你在自家電梯廳換鞋的時(shí)候，鄰居的電梯門剛好打開是可以看到你的 （雖然概率很低） 。

電梯廳及收納柜等由 廣州 買房計(jì)劃創(chuàng)意渲染，僅作示意，非交付標(biāo)準(zhǔn)

而天奕的電梯井，是兩邊分開布局的。

這樣做的好處 是，可以實(shí)現(xiàn)完完全全的私密性，這看似一點(diǎn)點(diǎn)改進(jìn)，但在鳥叔看來是很大的進(jìn)步。

而且，天奕的電梯廳的尺度是很舒適實(shí)用的，因?yàn)殡娞輳d有一面完整的實(shí)墻，所以能設(shè)置約2.7米的收納柜，比起四面開門開洞的電梯廳，簡直不要實(shí)用太多。

02

在戶型設(shè)計(jì)上，中小面積戶型也沒有犧牲居住舒適度，和大面積樓王戶型實(shí)現(xiàn)了體驗(yàn)平權(quán)。

保利天奕的戶型，殺傷力有多強(qiáng)呢？

我們不妨和市面上常規(guī)同面積段戶型對(duì)比：

約120m2四房兩衛(wèi)

保利天奕120戶型：

4房戶型，面寬約15米； T2樓型，專梯專戶； 酒店式主臥套房，步入式衣帽間， 三面全面屏景觀視野（無墻柱遮擋）。

市面上常規(guī)120戶型：

3房戶型，面寬約14米； T4樓型位于自遮擋一側(cè)，無專梯； 常規(guī)主臥套房，無衣帽間 ， 雙面采光。

約120㎡戶型，做出了其他盤140㎡板樓的效果，鳥叔愿稱之為真大方廳+真四房戶型+真專梯入戶，應(yīng)該會(huì)是天奕最搶手的戶型。

除了前面提到的獨(dú)立梯廳空間，1.4米進(jìn)深的照壁玄關(guān)對(duì)于120級(jí)別的戶型來說也實(shí)屬豪華，戶門對(duì)著大面的墻體，可以作為一面氣派的景墻，這個(gè)配置同等戶型確實(shí)罕有。相比之下，中軸線某盤的125戶型，只能做到拐個(gè)小彎的入戶玄關(guān)。

入戶玄關(guān)及景墻等由 廣州 買房計(jì)劃創(chuàng)意渲染，僅作示意，非交付標(biāo)準(zhǔn)

還做到了南北對(duì)流雙陽臺(tái)，主陽臺(tái)尺度高達(dá)1.8米*5米。

至于客廳，就算不與臥室打通做LDK也非常夠用，4.9米面寬的方廳，還能放得下3.6米的沙發(fā)。鳥叔認(rèn)為，這次真的不用像以前的120戶型那樣犧牲一個(gè)臥室把客廳拓寬了。

主臥擁有L型飄窗，而最小的臥室也有7.9m2，做緊湊型雙人房也夠了。

非要說一個(gè)“缺點(diǎn)”，就是入戶處臥室走道有點(diǎn)浪費(fèi)空間，但對(duì)鳥叔來說這完全不是缺點(diǎn)，120面積段能做到這樣還要啥自行車呢？

約140m2四房三衛(wèi)雙套間

保利天奕140戶型：

雙主臥套房； 面寬約16米； T2樓型無自遮擋； 專梯入戶，獨(dú)立電梯廳； 酒店式主臥套房，步入式衣帽間，三面全面屏景觀視野（無墻柱遮擋）； 客廳面寬約5米，豪華尺度照壁玄關(guān)。

市面上常規(guī)140戶型：

單主臥套房； 面寬約15米； T3樓型位于自遮擋一側(cè)； 無專梯； 主臥僅單面景觀視野； 客廳面寬約4.5米，普通獨(dú)立玄關(guān)。

這個(gè)戶型是120㎡的進(jìn)階版，同樣T2獨(dú)棟，獨(dú)立電梯廳，南北對(duì)流雙陽臺(tái)，270°景觀飄窗酒店套房式主臥。

客廳面寬升級(jí)到了5米；戶型升級(jí)成雙主套，主衛(wèi)也可以設(shè)置雙臺(tái)盆了，各個(gè)房間也相應(yīng)變大；廚房升級(jí)成了U型廚房，餐廳也更寬敞了。

鳥叔認(rèn)為140戶型的入戶玄關(guān)和入戶動(dòng)線都是三個(gè)戶型中最優(yōu)秀的，入戶 玄關(guān)串聯(lián)了廚房、餐廳、生活陽臺(tái)，使后勤動(dòng)線與起居動(dòng)線互不干擾，也提高了次臥套房的私密性，整個(gè)戶型實(shí)現(xiàn)了真正的動(dòng)靜分區(qū)。

而入戶玄關(guān)更是進(jìn)行了超級(jí)升級(jí)，1.7米的進(jìn)深+3米的整面景墻，是妥妥的豪宅的玄關(guān)配置。

入戶玄關(guān)及景墻等由廣州買房計(jì)劃創(chuàng)意設(shè)計(jì)，僅作示意，非交付標(biāo)準(zhǔn)

首先，戶門和3米的景墻是居中對(duì)應(yīng)的，整面景墻可以根據(jù)視覺中軸對(duì)稱設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)，這種入戶體驗(yàn)是極具儀式感的。然后， 1.7米的進(jìn)深，足夠在整面墻體做滿3米的收納柜后仍顯得寬敞，試問這個(gè)入戶玄關(guān)誰能不愛呢？

作為項(xiàng)目主推的產(chǎn)品，140戶型主要分布在北側(cè)雙排的高層組團(tuán)。

前排樓棟與樓王為鄰，高層可享南向開闊視野，低區(qū)則南北皆享小區(qū)組團(tuán)景觀；后排樓棟則可享北向琶洲CBD景觀，在廣州CBD景觀的含金量就不用多說了。

規(guī)劃方案以政府最終審批為準(zhǔn)

140戶型占比約65.3%，加上景觀資源平權(quán)，這意味著整個(gè)組團(tuán)的絕大部分戶型都是一樣的，再也不用擔(dān)心孩子跟鄰居的大平層攀比了。

約190m2四房三衛(wèi)

保利天奕190戶型：

面寬約18.2米； T2樓型無自遮擋； 專梯入戶，獨(dú)立電梯廳； 客廳面寬約5.7米； 酒店式主臥套房，超豪華衣帽間，三面全面屏景觀視野（無墻柱遮擋）； 南北景觀陽臺(tái)； 豪華尺度照壁玄關(guān)。

市面上常規(guī)190戶型：

面寬約17米； T3樓型無自遮擋； 無專梯； 客廳面寬約5.2米； 主臥僅單面景觀視野，普通衣帽間； 北側(cè)陽臺(tái)望天井； 普通獨(dú)立玄關(guān)。

最后來說說最稀缺的190戶型 （只有2棟） ，4.5面寬朝南+3.5面寬南北對(duì)流，南向雙面寬陽臺(tái)，約9米超長主景觀陽臺(tái)，玄關(guān)設(shè)置獨(dú)立儲(chǔ)藏間。

約30m2方形客廳，若打通次臥做成LDKG一體廳，則面積更是可超90m2。

雙主套，主衛(wèi)設(shè)置豪華衛(wèi)浴四件套，預(yù)留了步入式衣帽間，次套房也做到了明衛(wèi)。最小的次臥也有9.2m2，可做舒適雙人間。

這個(gè)尺度和格局，不輸琶洲南TOD的230m2戶型，配得上樓王的稱號(hào)。

? THE END

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