“我這老破小太難賣了，有什么辦法嗎？”

“買老破小就為上學(xué)，以后誰(shuí)來(lái)接手呢？”

這恐怕是所有老破小業(yè)主的焦慮點(diǎn)。

老破小沒(méi)電梯、沒(méi)物業(yè)、沒(méi)園林、戶型奇葩……之所以能流通，就因那一紙學(xué)籍。

但天津的教育需求，將在2030年達(dá)峰！

當(dāng)學(xué)區(qū)價(jià)值減弱，老破小“破”的那一面必然加速暴露。

天津存量住宅大約5億平米，2000年以前的老房子占比高達(dá)30%，其中，市區(qū)是“重災(zāi)區(qū)”，占50%。

如此大規(guī)模的老房子，出路在哪？會(huì)不會(huì)成為砸在手里的負(fù)資產(chǎn)？

最近，國(guó)家給全國(guó)的老房子指了條明路。

國(guó)務(wù)院發(fā)布《城市更新“十五五”規(guī)劃》，大動(dòng)作來(lái)了！

這是城市更新領(lǐng)域首個(gè)國(guó)家級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃，明確2030年、2035年兩個(gè)階段的目標(biāo)。

并首次在全國(guó)層面給出城市更新的具體指標(biāo)：

>>城鎮(zhèn)危舊房改造：50萬(wàn)套/間

>>新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)：11.5萬(wàn)個(gè)

>>老舊街區(qū)廠區(qū)改造：1500個(gè)

>>城中村改造：4000個(gè)

>>歷史建筑修繕：1.5萬(wàn)個(gè)

與“十四五”相比，總投入都是15萬(wàn)億左右，但花錢的地方不一樣。

老舊小區(qū)改造的數(shù)量，從24.1萬(wàn)個(gè)收縮至11.5萬(wàn)個(gè)，降幅過(guò)半；但單戶改造卻從平均1萬(wàn)元漲到2-3萬(wàn)元，翻倍。

過(guò)去的改造大多以刷墻、鋪路、換路燈的面子工程為主。

這次的著力點(diǎn)專治里子，比如，D級(jí)危房必須全部消除、更換地下管網(wǎng)、加裝智慧監(jiān)測(cè)、加裝電梯……

城鎮(zhèn)危舊房改造，從25萬(wàn)套擴(kuò)容到50萬(wàn)套；老舊街區(qū)廠區(qū)的改造，從900個(gè)增長(zhǎng)到1500個(gè)……

意味著從單一的住房改造，升級(jí)為城市功能提質(zhì)。

一句話，從“看起來(lái)好看”，變成“住起來(lái)舒服”。

這份規(guī)劃，確實(shí)為老房子打開(kāi)了重估的窗口，指明幾條路。

第一條路：D級(jí)危房拆除，安全兜底

文件中明確一道硬杠：D級(jí)危房必須全部消除。

別擔(dān)心你的老破小塌了沒(méi)人管，中國(guó)是無(wú)限責(zé)任政府，這是民生底線，大可放心。

天津已經(jīng)有不少案例。

2023-2026年被鑒定為D級(jí)危房的包括：

和平區(qū)的老樹(shù)德里、永德里、文興里、遼寧路、沈陽(yáng)道、嫩江路零散里巷平房；

河西區(qū)的七建大樓；南開(kāi)區(qū)的保山南里；

和平嫩江路原拆原建

河西七建大樓原拆原建

紅橋區(qū)的丁字沽東大樓、清水樓、立興里；

河北區(qū)中山路、金鐘河大街靖江西里、趙沽里東里……

這些社區(qū)的部分樓棟，基本都原拆原建了。

第二條路：原拆原建，最難卻最值得期待

這是規(guī)劃最值得關(guān)注的方向——

首次在國(guó)家級(jí)文件中明確“自主更新”。

允許居民自籌資金或引入民間資本，將老房原地拆除，重建新房。

這條路，臺(tái)灣的都市更新已經(jīng)走通了近30年。

基本模式是：業(yè)主成立更新會(huì)，選定開(kāi)發(fā)合作方，政府提供容積率獎(jiǎng)勵(lì)，將原本低矮的老樓拆掉重建，原住戶無(wú)償回遷，多出來(lái)的房屋進(jìn)入市場(chǎng)銷售，平衡開(kāi)發(fā)成本。

臺(tái)灣通過(guò)容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度創(chuàng)造公共利益

這條路不好走，需要極高的組織能力、資金匹配度和政策支持。

目前仍是探索階段。

一旦跑通，占據(jù)城市核心地段的老房子，將重新估值。

第三條路：精細(xì)改造，托底房?jī)r(jià)

對(duì)于老舊小區(qū)的改造，十五五期間的資金投入翻倍，可見(jiàn)重視程度。

年輕人嫌老破小沒(méi)品質(zhì)，老齡化浪潮又滾滾而來(lái)。

這些地段無(wú)敵、配套成熟的老房子，通過(guò)加裝電梯、做適老化改造，就能變成適合老年人居住的“寶地”。

雖不至于讓老破小大幅升值，但關(guān)鍵在于托底房?jī)r(jià)，打通流動(dòng)性。

除了城市更新文件中給出的三條路，老破小還有一條出路：

政府收購(gòu)

老破小賣不掉，只能干著急？

很多城市都已行動(dòng)，政府直接收購(gòu)二手房，或用作保障房，或納入儲(chǔ)備。

2024年，天津的城投公司收儲(chǔ)過(guò)存量商品房，“自己收自己的”，但還沒(méi)收購(gòu)過(guò)二手房。

今年，上海正式啟動(dòng)收購(gòu)二手房用于保障房的試點(diǎn)工作。

截至5月21日，已收購(gòu)523套。

5月，廣州宣布收購(gòu)300萬(wàn)以內(nèi)、70平米以下、位于環(huán)城高速以內(nèi)的二手房。

房?jī)r(jià)不會(huì)超預(yù)期，但至少能變現(xiàn)，完成買置換改善。

政府的收購(gòu)價(jià)，就可認(rèn)定為底部?jī)r(jià)格。

過(guò)去20年，市場(chǎng)做增量，建新城。

受城鎮(zhèn)化率和人口制約，現(xiàn)在進(jìn)入存量時(shí)代。

沒(méi)有那么多土地可供推倒重來(lái)，必須學(xué)會(huì)與老房子共處，這是城市進(jìn)化的必然。

龐大存量的老破小，不可能全拆，也不可能全更新。

十五五城市更新的規(guī)劃，給出的是分層治理的框架：

危房拆掉、一般房屋改造提標(biāo)、條件成熟的自發(fā)重建、地段優(yōu)越的內(nèi)容活化。

存量時(shí)代，地段永遠(yuǎn)不會(huì)背叛。

老破小的出路正在清晰化，下一步就看行動(dòng)了。