新一輪城市更新來了。

5月15日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《城市更新“十五五”規(guī)劃》，強(qiáng)調(diào)要把城市更新擺在突出位置。

這是繼2025年5月中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》、2025年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”之后，官方最高層再次強(qiáng)調(diào)城市更新。

同日，住建部召開了2026年城市體檢工作部署視頻會，堅(jiān)持“先體檢后更新、無體檢不更新”的原則。

官方密集強(qiáng)調(diào)城市更新，城市發(fā)展將從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”的新階段。

新一輪城市更新，會迎來又一輪拆遷潮嗎？

是否會重演2016年的全國普漲？

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國務(wù)院：把城市更新擺在突出位置

5月15日，國務(wù)院常務(wù)會議召開，聽取貫徹落實(shí)中央城市工作會議部署和實(shí)施城市更新進(jìn)展情況匯報(bào)，審議通過《城市更新“十五五”規(guī)劃》等。

會議指出，當(dāng)前我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。要把城市更新擺在突出位置，堅(jiān)持遠(yuǎn)近結(jié)合、突出重點(diǎn)，有力有序推進(jìn)各項(xiàng)工作，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。要落實(shí)好城市更新重點(diǎn)任務(wù)，培育壯大城市發(fā)展新動能，營造高品質(zhì)城市生活空間，增強(qiáng)城市安全韌性，提升城市治理能力水平。要健全城市更新實(shí)施機(jī)制，完善政策支持體系，構(gòu)建可持續(xù)的城市更新模式。

會議審議通過的《城市更新“十五五”規(guī)劃》指出今后五年城市更新的重點(diǎn)任務(wù)，包括地下管網(wǎng)建設(shè)改造、宜居安居水平提升、老舊街區(qū)廠區(qū)改造等。

其中，在宜居安居水平提升方面，要以國有土地上C、D級危險住房等為重點(diǎn)，改造城鎮(zhèn)危舊房約50萬套（間）。改造老舊小區(qū)約11.5萬個。

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建設(shè)部：先體檢后更新

與國常會同日，住建部召開2026年城市體檢工作部署視頻會。深入學(xué)習(xí)貫徹黨的二十屆四中全會和中央城市工作會議精神，認(rèn)真落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)城市更新的決策部署和全國住建工作會議部署安排等。

會議表示，2025年全國297個地級及以上城市和152個縣級市開展了城市體檢工作。

2026年要繼續(xù)深入開展城市體檢工作。會議強(qiáng)調(diào)，設(shè)市城市全面開展城市體檢工作，加快實(shí)現(xiàn)住房、小區(qū)（社區(qū)）、街區(qū)、城區(qū)（城市）四個維度體檢全覆蓋。要一體化推進(jìn)城市體檢與城市更新，堅(jiān)持先體檢后更新、無體檢不更新，加強(qiáng)城市體檢結(jié)果應(yīng)用與城市更新規(guī)劃實(shí)施體系銜接，結(jié)合城市更新重點(diǎn)任務(wù)因地制宜開展專項(xiàng)體檢，健全發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作機(jī)制。

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新一輪城市更新，全國會普漲嗎？

2026年，官方再次把城市更新擺在突出位置，會迎來又一輪拆遷潮嗎？是否會重演2016年的全國普漲？

2015年面臨重大股災(zāi)和房地產(chǎn)的巨量庫存，央行連續(xù)5次降息降準(zhǔn)，并在年底提出“去庫存”。在此背景下，2016年全國拉開了大規(guī)模棚改的大幕，特別是棚改貨幣化安置漲價“去庫存”，此后進(jìn)入了一輪房價大幅上漲的周期。

與2016年相比，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場面臨的境況已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化。

1、城市化進(jìn)程放緩，人口紅利逐漸消失。2016年末全國城鎮(zhèn)化率約57.4%，人口持續(xù)增長；2025年末全國城鎮(zhèn)化率已上升至68%，逼近70%的國際拐點(diǎn)，且全國總?cè)丝谶B續(xù)三年負(fù)增長。

2、外部環(huán)境更加錯綜復(fù)雜。2016年全球貨幣政策整體呈?極度寬松?態(tài)勢，而當(dāng)前世界政治經(jīng)濟(jì)形勢錯綜復(fù)雜，影響房地產(chǎn)市場的因素更多并不來自房地產(chǎn)本身。

3、幾乎沒有加杠桿空間。2016年居民部門債務(wù)增長23%，居民杠桿率約45%；2025年居民部門債務(wù)增速僅為0.5%，居民杠桿率從2024年末的61.4%回落至2025年末的59.4%，但仍在高位。

4、居民收入增長放緩。2016年全國居民人均可支配收入比上年增長8.4%，人均居民收入增速跑贏人均GDP增速；2025年全國居民人均可支配收入增速降至5.0%，略低于人均GDP增速。

新一輪城市更新，將是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推動力。既為了穩(wěn)定樓市，也為了財(cái)政轉(zhuǎn)型，同時也為了拉動內(nèi)需

國家統(tǒng)計(jì)局昨天公布了4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，社會消費(fèi)品零售總額增長僅為0.2%，是近些年來除疫情特殊時期以外最低的增長率。

城市更新雖然不能直接創(chuàng)造如同土地出讓金的財(cái)政收入，但可以拉動居民家庭消費(fèi)，提升城市質(zhì)量和居民居住質(zhì)量，穩(wěn)定居民家庭資產(chǎn)價格。

實(shí)施新一輪城市更新，各城市既無能力也無可能再用2016年大躍進(jìn)式的貨幣化安置，而幾乎都會采用原拆原建房票安置，循序漸進(jìn)的去商品房庫存。

因此，指望再次出現(xiàn)如同2016年那樣大拆大補(bǔ)、巨額天量的貨幣化安置以及大量拆遷戶一夜暴富的情形，幾乎絕無可能。