據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，西安市2025年新開商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)11個，總建筑面積73.5萬㎡，相當(dāng)于西北五省新開項(xiàng)目總體量的53.3%。

各大商業(yè)巨頭輪番登場，曾經(jīng)“見縫插針”式的商業(yè)填空，早已被“貼身肉搏”般的激烈競爭所取代。僅在奧特萊斯這一賽道上，西安就已聚集6家已開業(yè)奧萊，近期又有3家宣布加入戰(zhàn)場，總數(shù)增至9家，密度在全國范圍亦屬罕見。

然而，競爭遠(yuǎn)未到終局，眼下，又有兩大重磅商業(yè)項(xiàng)目即將進(jìn)入落地環(huán)節(jié)。

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山姆獲證 全面開工在即

4月9日，西安市自然資源和管理局在規(guī)劃許可批后公告欄目中公示雁南國際薈一期的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建字第610113202630088號）。

公告顯示，雁南國際薈一期位于雁塔區(qū)書香路以東，子午大道以西，悅美國際以北，西部大道以南。

總建筑面積90330.41平方米，計容建筑面積為44304.97平方米（地上自然結(jié)構(gòu)層建筑面積為23727.59平方米），地下建筑面積46025.44平方米。

同時許可證明確雁南國際薈一期1# 為山姆超市會員店，具體為地上二層（局部一層）、地下二層商業(yè)樓，設(shè)置機(jī)動車位共1011個（地面66個，地下945個），機(jī)動車位30%預(yù)留電量、設(shè)置10%新能源快充充電車位，同步建設(shè)到位；非機(jī)動車位444個，均位于地上（其中充電非機(jī)動車位134個）。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的批后公示，也明確了項(xiàng)目已經(jīng)基本走完前期獲批準(zhǔn)備，而今年一月西安雁塔城發(fā)集團(tuán)大事記中，也表示雁南國際薈一期（山姆會員店）作為重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，經(jīng)過緊張籌備，已完成相關(guān)手續(xù)辦理，正全面開展清表工作，預(yù)計2027年底竣備交付。

雁塔城發(fā)集團(tuán)，則是雁南國際薈項(xiàng)目負(fù)責(zé)單位西安市雁塔區(qū)未來置業(yè)有限公司背后的控股企業(yè)。

也就是說，西安山姆會員店的落地，采用的是國有資產(chǎn)建設(shè)+山姆會員店輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式。

而在今年該項(xiàng)目的施工總承包、監(jiān)理等招標(biāo)已經(jīng)基本完成，全面開工并不遙遠(yuǎn)，這也意味著西安將在2027年底或者2028年初迎來首家山姆會員店。

更值得關(guān)注的是，除了山姆之外，雁南國際薈項(xiàng)目還規(guī)劃建設(shè)星級酒店、商務(wù)辦公樓、小微企業(yè)辦公、配套商業(yè)等。

未來雁南國際薈將作為雁塔區(qū)打造雁南國際商圈的一員，與西安薈聚等支撐商圈業(yè)態(tài)更加多元和成熟。

薈聚+山姆+雁南公園的配置，也將成為西安少有的大體量生態(tài)空間與商業(yè)相結(jié)合的商圈。面對周邊數(shù)十個成熟的社區(qū)、長安大學(xué)城，全新商圈將加速形成。可以想象，未來這一商圈將以足夠的分量占據(jù)西安商業(yè)版圖重要一極。

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未央國際二期 終于落定

4月初，西安市一批土地的出讓之中，經(jīng)開區(qū)地塊宗地地籍編號：JK3-6-93的信息尤為令人關(guān)注。

該地塊位于西安經(jīng)開區(qū)鳳城七路南側(cè)、 未央路以西。占地面積13.609畝，為商業(yè)用地。容積率≤4.50，建筑密度≤50%，綠地率≥25%。地塊建筑面積40806平米。

從區(qū)位上看，宗地位于經(jīng)開區(qū)行政中心板塊，緊鄰已運(yùn)營的未央國際一期，種種跡象表明其大概率為未央國際二期項(xiàng)目用地。

該項(xiàng)目的等待也已吊足胃口。

2024年2月，經(jīng)開區(qū)官宣與西安昊瀛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂未央國際二期項(xiàng)目投資合作協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，西安昊瀛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司計劃投資約16.2億元建設(shè)未央國際二期項(xiàng)目，總建筑面積約8.95萬平方米。其中，寫字樓建筑面積約4.6萬平方米，商業(yè)街區(qū)建筑面積約1.7萬平方米。

項(xiàng)目將通過文化藝術(shù)、體育競技與商業(yè)品牌跨界融合，增加互動娛樂和科技體驗(yàn)業(yè)態(tài)，與周邊商業(yè)差異化發(fā)展，同時聯(lián)動未央國際一期，打造城市級商業(yè)綜合體。項(xiàng)目建成后，將不斷滿足市民群眾日益增長的現(xiàn)代化消費(fèi)新需求。

實(shí)際上該項(xiàng)目的推進(jìn)頗為迅速，當(dāng)年9月經(jīng)開區(qū)就已經(jīng)公示了該項(xiàng)目的地塊詳情。

只不過彼時這塊地規(guī)劃指標(biāo)中容積率是6.5、建筑限高160米，而今年該地塊的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，容積率降到了4.5，建筑高度則是按照法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)范執(zhí)行并符合相關(guān)機(jī)場限高要求。

規(guī)劃進(jìn)行的調(diào)整，以及限高要求，基本告知了為何項(xiàng)目兩年來遲遲未能繼續(xù)推進(jìn)，如今土地已經(jīng)掛牌，顯然困擾項(xiàng)目的關(guān)鍵難題已經(jīng)獲得批復(fù)。

而該項(xiàng)目的落地，不僅將豐富未央國際一期的商業(yè)內(nèi)容，同時，更能與周邊大融城、熙地港等商業(yè)綜合體形成聯(lián)動，加速商圈的高質(zhì)量發(fā)展。

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作為一座擁有千萬人口以及數(shù)億級別的游客接待人次的特大型城市，西安的商業(yè)消費(fèi)底盤深厚、潛力巨大——這正是巨頭們爭相落子的根本邏輯。

然而，面向未來，戰(zhàn)局只會更加殘酷：太古里定檔2027，攜頂級街區(qū)商業(yè)形態(tài)強(qiáng)勢壓境；老牌霸主小寨賽格與SKP持續(xù)迭代、客源穩(wěn)固；新晉勢力宜家薈聚與萬象城則以差異化體驗(yàn)迅速切割市場，以及填補(bǔ)國際化消費(fèi)場景空白的西安市內(nèi)免稅店……

對于眼下才將進(jìn)入落地環(huán)節(jié)的兩大商業(yè)項(xiàng)目而言，賽道上的對手已不是“有沒有”，而是“有多強(qiáng)”。

競爭愈演愈烈，唯有深耕方能破局。他們必須在細(xì)分賽道中找準(zhǔn)空白，在精準(zhǔn)市場調(diào)研中讀懂西安人的真實(shí)需求，在顧客體驗(yàn)上做出無法被輕易復(fù)制的場景與溫度。

唯有如此，才能在巨頭林立的西安商業(yè)版圖中，撕開一道屬于自己的口子。

而他們又將帶來怎么樣的消費(fèi)體驗(yàn)，我們將持續(xù)關(guān)注。

編輯：解革

審核：Lyna

監(jiān)制：號稱嬉皮

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