上海市在2022年發(fā)布了《上海打造未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地發(fā)展壯大未來產(chǎn)業(yè)集群行動方案》（滬府發(fā)[2022]11號），方案提出的發(fā)展目標是“到2030年，在未來健康、未來智能、未來能源、未來空間、未來材料等領(lǐng)域涌現(xiàn)一批具有世界影響力的硬核成果、創(chuàng)新企業(yè)和領(lǐng)軍人才，未來產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到5000億元左右?！?/strong>

毋庸置疑，上海要實現(xiàn)方案中提出的目標，是需要這些不同領(lǐng)域的未來產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)要素（技術(shù)、人才、資金、載體、政策）共同發(fā)力的，這是因為未來產(chǎn)業(yè)的“技術(shù)復雜性、產(chǎn)業(yè)鏈廣度、資源需求多樣性”特點，決定了其發(fā)展必須依賴系統(tǒng)性的“要素協(xié)同”。而在這種“各要素共同發(fā)力”的機制中，載體空間的重要性不可替代——第一，物理空間是技術(shù)轉(zhuǎn)化的「催化劑」，未來產(chǎn)業(yè)的技術(shù)特性決定了其對載體空間的高度依賴；第二，場景驗證空間能夠加速商業(yè)化進程，縮短技術(shù)從研發(fā)到落地的時間差；第三，特殊基礎設施能夠支撐產(chǎn)業(yè)升級，未來產(chǎn)業(yè)對載體空間的功能性要求遠超傳統(tǒng)工業(yè)，高效率的基礎設施定制化，能夠顯著縮短技術(shù)驗證周期和降低成本；第四，產(chǎn)城融合的空間布局能夠塑造人才生態(tài)閉環(huán)，未來產(chǎn)業(yè)的人才更需要工作-生活-休閑一體化的空間；第五，載體空間也是政策落地的「物理錨點」，如通過先導區(qū)戰(zhàn)略將政策紅利精準注入載體空間。

概括而言，載體空間是未來產(chǎn)業(yè)的「生長基質(zhì)」，未來產(chǎn)業(yè)的技術(shù)特性、上海的資源約束、政策導向及全球競爭格局，共同決定了載體空間的重要性。因此，要將載體空間打造為技術(shù)轉(zhuǎn)化的“物理基因”、要素集聚的“超級容器”和場景創(chuàng)新的“試驗舞臺”，就對當前的城市更新工作提出了“系統(tǒng)性和前瞻性”的新要求——需從多維度進行適應性調(diào)整。大致可分為五個方面的核心要求：

一、空間載體：構(gòu)建"研發(fā)-轉(zhuǎn)化-應用"全鏈條的產(chǎn)業(yè)空間

未來產(chǎn)業(yè)的高創(chuàng)新性和跨界融合特征，要求城市更新打破傳統(tǒng)功能分區(qū)，構(gòu)建“垂直整合的產(chǎn)業(yè)空間體系”。例如通過保留工業(yè)遺存并植入科創(chuàng)功能，形成"研發(fā)中試+成果轉(zhuǎn)化+產(chǎn)業(yè)孵化"的復合空間。同時，需重點打造兩類空間：

1. 專業(yè)化產(chǎn)業(yè)社區(qū)：如未來健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)需配套生物安全實驗室、臨床試驗中心及健康管理服務區(qū)，同步規(guī)劃人才公寓與商業(yè)配套，實現(xiàn)"職住研"一體化。

2. 彈性復合空間：如在"工業(yè)上樓"模式中，建設層高12米以上、荷載5噸/㎡的智能制造載體，滿足未來材料的中試需求。

二、基礎設施：打造"數(shù)字+能源+交通"的新型基建網(wǎng)絡

未來產(chǎn)業(yè)對基礎設施的依賴性更強，需構(gòu)建智能泛在、綠色安全的基礎設施體系：

1. 數(shù)字基建先行：上海要加快實現(xiàn)重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙萬兆網(wǎng)絡全覆蓋，支撐未來智能領(lǐng)域的AI算力需求。同時，需加快建設邊緣計算中心，滿足未來產(chǎn)業(yè)對實時數(shù)據(jù)處理的要求。

2. 能源系統(tǒng)重構(gòu)：在合適的區(qū)域試點"源網(wǎng)荷儲"一體化項目，推廣氫燃料電池分布式能源站，滿足未來能源產(chǎn)業(yè)的低碳生產(chǎn)需求。

3. 交通設施升級：在智能網(wǎng)聯(lián)汽車測試區(qū)基礎上，擴大開放道路范圍，同步建設V2X車路協(xié)同系統(tǒng)，支撐智駕商業(yè)化應用。

下圖：新加坡裕廊創(chuàng)新區(qū)（Jurong Innovation District）旗艦開發(fā)項目布林廣場為重型機械提供高負載的結(jié)構(gòu)地板，并為不同的制造類型提供不同的樓層高度，首層為共享制造工作坊，2-3層為機器人技術(shù)研發(fā)和制造，4-5層為研發(fā)和原型設計實驗室（圖片來源：Youtube）

三、生態(tài)體系：推動"低碳+韌性+人文"的可持續(xù)發(fā)展模式

未來產(chǎn)業(yè)的綠色導向要求城市更新深度融入可持續(xù)發(fā)展理念：

1. 零碳園區(qū)示范：試點零碳建筑認證，采用光伏建筑一體化技術(shù)，如通過垂直綠化與節(jié)能設備，實現(xiàn)碳排放強度降低。

2. 韌性城市建設：在未來空間產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設地下綜合管廊，配備智能監(jiān)測系統(tǒng)，提升極端天氣下的基礎設施抗災能力。

3. 人文空間營造：在歷史風貌區(qū)，通過"留改拆"保留工業(yè)遺產(chǎn)，改造為未來產(chǎn)業(yè)展示中心，實現(xiàn)工業(yè)文化與科技創(chuàng)新的融合。

四、人才服務：完善"居住-教育-醫(yī)療"全周期保障

未來產(chǎn)業(yè)的人才密集特征要求城市更新強化高品質(zhì)生活服務供給：

1. 人才住房保障：需在產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊配套建設保障性住房，對科技人才提供舒適便捷的人才公寓。

2. 教育醫(yī)療配套：建設優(yōu)質(zhì)學校與三甲醫(yī)院，提升人才吸引力。

3. 社區(qū)生活圈構(gòu)建：按照"15分鐘社區(qū)生活圈"標準，完善便利店、健身房、文化中心等設施，滿足科技人才多元化需求。

五、政策機制：創(chuàng)新"規(guī)劃-土地-資金"協(xié)同保障

未來產(chǎn)業(yè)的不確定性要求城市更新建立靈活高效的政策支持體系：

1. 規(guī)劃動態(tài)調(diào)整：建立"年度更新單元滾動編制"機制，如2025年重點推進若干地塊更新單元規(guī)劃，預留10%彈性用地應對未來產(chǎn)業(yè)需求。

2. 土地混合利用：選擇若干區(qū)域試點"研發(fā)+商業(yè)+居住"混合用地，提升容積率上限，降低企業(yè)用地成本。

3. 多元資金籌措：積極引入社會資本參與重大項目，如設立未來產(chǎn)業(yè)基金，用于支持老舊廠房改造與新興產(chǎn)業(yè)培育。

綜上所述，上海發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)將推動城市更新從"功能更新"向"價值重構(gòu)"躍遷。通過空間形態(tài)、基礎設施、生態(tài)環(huán)境、人才服務、政策機制等多維度創(chuàng)新，構(gòu)建"產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新策源地-城市功能標桿區(qū)-全球人才棲息地"三位一體的發(fā)展格局。而在這里還要特別強調(diào)一下“垂直整合產(chǎn)業(yè)空間體系”的重要性——因傳統(tǒng)功能分區(qū)面臨三大痛點：一是功能割裂導致創(chuàng)新鏈條斷裂和高昂的跨區(qū)物流成本，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往遵循“研發(fā)在科創(chuàng)園、生產(chǎn)在工業(yè)園、居住在城區(qū)”的割裂模式；二是空間僵化抑制跨界融合，傳統(tǒng)規(guī)劃按“工業(yè)用地（M類）、科研用地（C65類）、商業(yè)用地（B類）”嚴格分區(qū)，導致如生物醫(yī)藥企業(yè)想在研發(fā)樓內(nèi)配套小型GMP中試車間（需M類指標），因用地性質(zhì)不符需額外審批，耗時半年到一年；三是配套滯后導致創(chuàng)新生態(tài)失衡，主要是生產(chǎn)性配套和生活性配套的“雙不足”。

因此，按照未來產(chǎn)業(yè)對空間的特殊需求，對城市更新提出的新要求是「從“功能分區(qū)”到“創(chuàng)新共同體”」，從而能夠很好的滿足高創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的“三高頻”需求——高頻技術(shù)迭代、高頻成果轉(zhuǎn)化、高頻跨界碰撞，這些需求都需要研發(fā)-中試團隊現(xiàn)場協(xié)同。所以，打造“垂直整合產(chǎn)業(yè)空間體系”的關(guān)鍵路徑建議可遵循三大核心維度：

第一，空間功能：打造“三維立體創(chuàng)新鏈”（如下表）

第二，空間形態(tài)：突破“平面分割”的三大創(chuàng)新模式

1. 立體垂直模式（工業(yè)上樓2.0），以“藥”為例：

? 1-3層：生物中試車間（配備GMP潔凈區(qū)）

? 4-10層：研發(fā)實驗室（帶動物房）

? 11-15層：孵化辦公區(qū)（共享細胞培養(yǎng)平臺）

? 屋頂：分布式能源站（滿足24小時高耗能中試需求）

? 優(yōu)勢：空間利用率大幅度提升，研發(fā)-中試物流成本大幅度下降。

2. 園區(qū)組團模式（微創(chuàng)新社區(qū)），以“老廠房改造”為例：

? 每個街坊約50-80畝，包含：

? 改造后的老廠房（中試空間，保留至少一半的工業(yè)挑高）

? 新建研發(fā)塔樓（配備AI算力中心）

? 底層商業(yè)（嵌入式技術(shù)展示館）

? 街角綠地（設置露天路演廣場）

? 特色：通過連廊系統(tǒng)實現(xiàn)“10分鐘研發(fā)-中試-轉(zhuǎn)化”步行圈，同時保留工業(yè)遺產(chǎn)風貌。

3. 地下空間拓展（立體創(chuàng)新網(wǎng)絡）

? 地上：研發(fā)總部（輕質(zhì)玻璃幕墻，便于靈活分割）

? 地下1層：智能物流通道（AGV機器人連接各中試車間）

? 地下2層：能源儲備中心（氫能儲罐、分布式儲能）

? 地下3層：數(shù)據(jù)中心（支撐工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)實時計算）

? 優(yōu)勢：解決傳統(tǒng)園區(qū)“地上空間緊張、地下空間閑置”問題，中試設備運輸效率大幅度提升。

下圖：新加坡裕廊創(chuàng)新區(qū)內(nèi)首個用于自動化重型運輸車輛的地下物流網(wǎng)絡（圖片來源：listsothebysrealty.sg）

第三，空間治理：建立“彈性規(guī)劃+動態(tài)調(diào)整”機制

1. 用地性質(zhì)彈性化：允許同一地塊內(nèi)研發(fā)、中試、配套各有合理占比。

2. 建設指標柔性化：對未來產(chǎn)業(yè)項目，容積率可突破控規(guī)上限一定比例，層高、荷載等指標按“研發(fā)+中試”雙標準設計。

3. 功能迭代預留化：要求新建產(chǎn)業(yè)載體預留一定比例的“創(chuàng)新留白空間”，每層預設升級荷載（如從常規(guī)300kg/㎡增至800kg/㎡），便于從研發(fā)辦公轉(zhuǎn)為中試車間。

寫在最后，上海的城市更新不是簡單的空間翻新，而是一場涉及產(chǎn)業(yè)升級、城市治理、生態(tài)保護的系統(tǒng)性變革。上海亟需通過對量大面廣的存量寫字樓和園區(qū)的更新改造來滿足未來產(chǎn)業(yè)催生空間適配的需求，突圍土地資源的緊約束，讓城市更新助力新質(zhì)生產(chǎn)力的培育——在存量里生長未來。

文章作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院常務副院長 嚴含

責任編輯：林欣藍

策劃審核：夏 雨